畳の表替え・張替え費用相場と賃貸の負担区分｜原状回復での扱い方

畳の表替え・張替えとは？3つの工法（裏返し・表替え・新調）の違い

畳の表替えとは、畳の芯である「畳床（たたみどこ）」を再利用し、表面の「畳表（たたみおもて）」と「畳縁（たたみべり）」だけを新しいものに張り替える工法です。畳全体を新品にする「新調」より安く、見た目と肌触りが新品同様によみがえるため、もっとも一般的に選ばれる方法です。

畳の張替えと一口に言っても、傷み具合に応じて「裏返し」「表替え」「新調」の3つの工法に分かれます。まずはそれぞれの違いを理解しておくと、費用の妥当性を判断しやすくなります。

畳は「畳表・畳床・畳縁」の3部位でできている

畳の工法を理解するには、まず畳の構造を押さえておく必要があります。畳は大きく3つの部位で構成されています。

• 1 畳表（たたみおもて） 表面のい草を織り込んだゴザ部分。日焼けや擦れで傷むのはここ。張替えで新しくするのは主にこの畳表です。
• 2 畳床（たたみどこ） 畳の芯材。わら床や建材床（インシュレーションボード）があり、踏み心地を左右します。傷みにくく長持ちする部位。
• 3 畳縁（たたみべり） 畳の長辺を保護する布の縁。表替え・新調のときに畳表とセットで新しくします。

裏返し・表替え・新調の違い

この3部位のうち「どこまで手を入れるか」で工法が決まります。傷みが軽いほど安く、重いほど高くなるのが基本です。

畳の表替え・張替え費用相場【工法別・畳数別の早見表】

ここからは、もっとも知りたい畳の表替え・張替え費用の相場を具体的な金額で見ていきます。畳の張替え費用は「工法 × 畳数 × 畳表のグレード」で決まります。まずは工法別の1枚あたり相場から確認しましょう。

工法別の費用相場（1枚あたり）

表替えの相場に5,000〜15,000円と幅があるのは、後述する畳表のグレード（い草の産地・品質、和紙畳・樹脂畳といった素材の違い）によって単価が大きく変わるためです。賃貸の原状回復で使われる量産グレードであれば、1枚5,000〜8,000円程度が中心価格帯になります。

畳数別の費用早見表（表替え）

実際の和室は畳が複数枚あるため、部屋単位での費用感も押さえておきましょう。量産グレード（1枚5,000〜8,000円）で表替えした場合の畳数別の目安は以下の通りです。

もっとも需要が多い6畳の表替えは、量産グレードでおおむね3〜5万円が目安です。畳1枚ごとの単価に枚数を掛けるシンプルな計算なので、見積書で「枚数 × 単価」が明示されているかを確認すると、金額の妥当性を判断しやすくなります。

費用が変わる4つの要因

同じ「表替え」でも見積金額が変わるのは、次の4つの要因が影響しているためです。

賃貸物件全体の原状回復では、畳だけでなくクロスや床材の費用も合算されます。畳を含めた原状回復費用全体の相場と内訳もあわせて把握しておくと、退去精算の見通しが立てやすくなります。

畳のグレード・素材で変わる費用（い草・和紙畳・琉球畳）

表替えの費用に幅が出る最大の理由は、畳表のグレード・素材の違いです。大きく「い草（天然素材）」と「和紙畳・樹脂畳（建材畳）」に分かれ、それぞれ特性と価格が異なります。

い草畳：産地と織りの密度で価格が決まる

い草畳は天然素材ならではの香りと調湿性が魅力です。価格はい草の産地（国産か中国産か）と織りの密度で決まります。国産の高品質い草ほど耐久性が高く、価格も上がります。

和紙畳・樹脂畳：賃貸で増えている高耐久素材

近年、賃貸物件で採用が増えているのが和紙畳・樹脂畳（化学表）です。い草より初期費用は高め（1枚7,000〜20,000円程度）ですが、日焼けに強く、ダニ・カビが発生しにくく、色あせしにくいという特性があります。入退去のたびに張り替える賃貸では、耐久性の高さがトータルコストの削減につながるケースもあります。

琉球畳（縁なし畳）は割高になる

市松模様でモダンな印象の琉球畳（縁なし畳）は、半畳サイズで縁を巻き込む特殊な加工が必要なため、通常の縁あり畳より割高です。表替えで1枚（半畳）あたり8,000〜15,000円程度が目安で、デザイン性を高めたいリノベーション物件などで選ばれます。

【賃貸の負担区分】畳の表替え費用は誰が払う？貸主・借主の判断基準

賃貸物件で必ず問題になるのが、「畳の表替え費用を貸主（オーナー）と借主（入居者）のどちらが負担するのか」という点です。結論から言うと、通常の使用による畳の日焼け・すり減りは貸主負担、入居者の故意・過失による汚損は借主負担が原則です。

畳の負担区分は、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方に沿って判断します。日照による畳の変色や、家具の設置跡といった通常損耗・経年変化は貸主の負担とされています。

原則は貸主（オーナー）負担

畳の傷みのうち、日常生活で自然に生じるもの（通常損耗・経年変化）は貸主負担です。これらは家賃に含めて回収すべきものと位置づけられており、入居者に請求することはできません。

• 日照による畳の自然な変色・色あせ
• 家具の設置による畳のへこみ跡
• 歩行による通常範囲のすり減り
• 入居期間中の自然な劣化・畳表の傷み

借主（入居者）負担になるケース

一方、入居者の故意・過失や手入れ不足（善管注意義務違反）による損傷は借主負担になります。畳は1枚単位で交換できるため、傷んだ畳のみが負担対象となるのが原則です。

• 飲み物・調味料などをこぼしたシミ・カビの放置
• タバコの焦げ跡・焼け焦げ
• ペットによる引っかき傷・尿による汚損・臭い
• 引っ越し作業でつけた大きな傷・へこみ
• 結露・雨の吹き込みを放置したことによるカビ・腐食

原状回復ガイドラインでの畳の扱い方（経年劣化・減価償却）

畳の原状回復には、クロスやフローリングとは異なる畳特有のルールがあります。これを正しく理解しておくことが、退去精算でのトラブル防止につながります。

「ふすま、障子等の紙、畳表といった消耗品は、減価償却資産の考え方になじまないことから、経過年数を考慮しないこととする。（ただし、毀損等を直接の原因とする部分について、借主に故意・過失等がある場合は借主の負担となる）」

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」

ここが畳の重要なポイントです。クロスやクッションフロアは入居年数に応じて減価償却（経過年数による負担割合の減額）が適用され、6年などで残存価値が1円まで下がります。しかし畳表は「消耗品」とされ、経過年数を考慮しないとされています。

つまり、入居者の過失で畳を汚損した場合、入居年数が長くても畳表の交換費用（表替え相当分）はそのまま借主負担となり得ます。一方で畳床まで交換が必要になった場合、畳床は減価償却の対象になります。この「畳表は償却なし・畳床は償却あり」という区別が、畳の原状回復を複雑にしています。

なお、日焼けによる変色は時間の経過とともに生じる経年劣化にあたり、貸主負担となります。畳に限らず原状回復の負担区分全体の考え方は、国土交通省の原状回復ガイドラインをわかりやすく解説した記事でも詳しく整理しています。

退去立会で畳トラブルを防ぐ実務ポイント【管理会社・オーナー向け】

畳の負担区分は、退去立会の現場で「これは経年劣化か、それとも入居者の過失か」の判断が分かれやすく、クレームに発展しがちな項目です。当社が対応した10,000件超の現場でも、畳の汚損を巡る認識のズレは退去精算トラブルの典型例です。未然に防ぐための実務ポイントを整理します。

立会担当と施工担当が分かれていない業者では、立会時の指摘漏れがそのまま追加費用や手直しにつながりがちです。当社では2担当制（立会担当 × 施工担当）を採用し、立会での記録を施工にそのまま反映することで、畳を含む原状回復の品質と説明責任を安定させています。畳まわりのトラブル事例は退去立会でよくあるトラブル10選でもケース別に解説しています。

畳の張替え時期の見極めと業者選びのポイント

最後に、畳の張替え時期の見極め方と業者選びのポイントを整理します。適切なタイミングと業者選定は、賃貸物件の資産価値維持と空室期間の短縮に直結します。

張替え・表替えのサイン

• 畳表の色が黄色〜茶色に変色してきた（裏返し・表替えの目安）
• 歩くと畳表がささくれる・い草がほつれてくる
• 畳の縁がすり切れている
• 畳を踏むとフカフカ・ブカブカする（畳床のへたり＝新調の目安）
• カビ臭い・ダニが気になる（和紙畳・樹脂畳への変更も検討）

賃貸では、入居者が入れ替わる退去のタイミングで5〜7年を目安に表替えを行うのが一般的です。畳床がへたっていれば新調を検討します。

業者選びの3つのチェックポイント

1. 1 見積に枚数・単価・グレードが明記されているか 「一式」表記ではなく、対象枚数・1枚単価・畳表のグレードが明示されている業者は、後の追加請求トラブルが起きにくく安心です。
2. 2 原状回復をまとめて任せられるか 畳だけを畳店に、クロスを別業者に分散発注すると、工程調整の手間と引き継ぎロスが発生します。退去立会から原状回復まで一括対応できる体制かを確認しましょう。
3. 3 納期・空室期間への配慮があるか 畳は引き取り加工で数日かかる場合があります。次の入居募集に間に合うスケジュールで動ける業者かは、空室損失を抑えるうえで重要です。

畳の表替えを単発で畳店に頼むこともできますが、賃貸の原状回復では畳・クロス・クリーニングがセットで発生します。退去立会から原状回復工事まで一括対応できる専門業者に任せれば、工程調整の手間が省け、立会時の指摘がそのまま施工に反映されるため、品質と説明責任が安定します。

畳の表替え・張替え費用に関するよくある質問

まとめ

畳の表替えは畳床を残して畳表・畳縁を新品にする工法で、費用相場は1枚5,000〜15,000円、賃貸の量産グレードなら6畳で3〜5万円が目安です。裏返し・表替え・新調の3工法を傷み具合で使い分け、い草・和紙畳・琉球畳などグレードで価格が変わります。

賃貸では、日焼け等の経年変化は貸主負担、入居者の故意・過失による汚損は借主負担が原則です。さらに畳表は減価償却の対象外という畳特有のルールがあるため、退去立会での記録と負担区分の根拠提示が、トラブルを防ぐ鍵になります。畳1枚ごとの状態確認と「枚数 × 単価」を明示した見積を徹底することで、管理会社・オーナーは過剰請求クレームを未然に防げます。

参考文献・出典

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
• e-Gov法令検索「民法（第621条・賃借人の原状回復義務）」
• 国民生活センター「住宅・敷金・原状回復に関する相談」