原状回復工事とは？費用相場・工事区分・流れ・業者選びを完全解説【2026年最新版】

原状回復工事とは？工事に含まれる範囲

原状回復工事とは、賃貸物件を入居前の状態に近づけ、次の募集が可能な状態に戻す工事のことです。退去者の使用によって生じた汚れ・破損を補修し、クロスや床の張替え、ハウスクリーニング、設備交換などを行います。賃貸住宅・オフィス・店舗のいずれでも発生する、賃貸経営に欠かせない工程です。

ここで押さえておきたいのが、原状回復は「新築同様に戻すこと」ではないという点です。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年変化や通常の使用で生じる損耗（通常損耗）は貸主負担とされ、原状回復に含めないのが原則とされています。工事として実際に手を動かす範囲と、費用を誰が負担するかは分けて考える必要があります。

「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」

なお「現状回復」「原状復帰」「原状復旧」といった表記も使われますが、賃貸実務で正式なのは「原状回復」です。言葉の使い分けについても上記の解説記事で整理しています。本記事ではこれ以降、工事の実務に絞って解説していきます。

原状回復工事の工事内容【項目別】

原状回復工事は、ひとつの作業ではなく内装・クリーニング・設備・解体撤去といった複数の工種の集合体です。退去後の部屋の状態に応じて、必要な項目だけを組み合わせて発注します。まずは代表的な工事項目を、賃貸住宅でよく発生する順に見ていきましょう。

内装（クロス・床・塗装）の工事

居住用賃貸の原状回復で最も発生頻度が高いのがクロス（壁紙）の張替えです。タバコのヤニ汚れや手垢、画鋲を超える下地ボードへの損傷などが対象になります。床材はクッションフロア（CF＝塩ビ系のシート床材）の貼替え、フローリングの剥離洗浄や補修、フロアタイルの貼替えが中心です。

• クロス（壁紙）張替え：量産品・1000番台（中級グレード）など品番で単価が変わる
• クッションフロア（CF）貼替え：水回り・居室の床に多用。1室単位で発注
• フローリング：剥離洗浄（ワックス再施工）か、傷の部分補修（リペア）か、全面張替えかで費用が大きく異なる
• 塗装工事：建具・木部・鉄部の再塗装。オフィス・店舗では壁面塗装も発生

床や壁は面積・グレードで費用が積み上がるため、見積もりでは「数量×単価」が明示されているかが重要です。クロスやフローリングの具体的な費用感は、クッションフロアの張替え・退去費用の記事や、後述の費用相場セクションで確認できます。

ハウスクリーニング・設備交換

ハウスクリーニングは、ほぼすべての退去で発生する基本工事です。室内全体の清掃に加え、エアコン内部洗浄、浴室・トイレの特別洗浄、レンジフードや換気扇の清掃などが含まれます。設備交換は、エアコン・ウォシュレット（温水洗浄便座）・IHヒーター・水栓金具など、経年や故障に応じて発生します。

解体・撤去・産業廃棄物処理

オフィスや店舗、または造作を伴った賃貸では、間仕切りや什器の解体・撤去、残置物の処分が発生します。撤去で出た廃材は産業廃棄物として、許可業者によるマニフェスト（産廃管理票）に基づく適正処理が必要です。居住用賃貸でも、入居者が残した家具・家電などの残置物処理が発生することがあります。

解体・撤去・産廃処理は数量が読みにくく、追加費用が発生しやすい工種です。発注前の現地調査で範囲を確定させ、概算ではなく数量ベースで見積もることが、後のトラブル回避につながります。

賃貸住宅とオフィス・店舗の違い

同じ「原状回復工事」でも、居住用賃貸とオフィス・店舗では工事内容も費用の考え方も大きく異なります。居住用は内装・クリーニング・設備が中心で、費用は部位別・間取り別で積み上げます。一方オフィス・店舗は、入居時に行った内装造作（間仕切り・天井・電気配線・什器）の撤去がメインで、費用は坪単価で見るのが一般的です。

この違いを踏まえずに「坪単価いくら？」だけで判断すると、居住用賃貸では実態と合いません。本記事では両方の見方を後述しますが、まずは自社の物件がどちらの考え方に当てはまるかを整理しておくことが大切です。

原状回復工事の工事区分A・B・C【比較表】

オフィスや店舗（テナント）の原状回復工事では、工事区分A・B・Cという分け方が使われます。これは「誰が業者を手配し、誰が工事費を負担するか」を示す区分で、賃貸借契約書に定められています。発注前に区分を理解していないと、本来オーナー側が手配すべき工事を借主が抱えてしまうことがあります。

なお居住用賃貸では、この工事区分A・B・Cはほとんど使われません。代わりに経年劣化・通常損耗は貸主、故意・過失は借主という負担区分で考えます。自社物件がオフィス・店舗なのか居住用なのかで、参照すべき区分が変わる点を押さえておきましょう。

原状回復工事の費用相場【坪単価＋部位別単価】

原状回復工事の費用は、オフィス・店舗は「坪単価」、居住用賃貸は「部位別・間取り別」で見るのが実務の基本です。ここでは両方の相場を提示します。いずれも一般的な目安であり、物件の状態・グレード・地域によって変動する点はご了承ください。

坪単価の相場（オフィス・店舗）

オフィス・店舗の原状回復工事は、規模やビルのグレードが上がるほど坪単価も上がる傾向があります。一般的な相場の目安は次のとおりです。

たとえば30坪のオフィスなら、坪単価3万円で約90万円〜が一つの目安になります。ただし大型ビルではグレードの高い指定業者が前提となるため坪単価が上振れしやすく、解約予告期間内に工事を終える必要がある点にも注意が必要です。

部位別・間取り別の費用目安（賃貸住宅）

居住用賃貸では坪単価では実態が掴めません。部位別の単価を積み上げて算出します。代表的な施工項目の目安単価は次のとおりです（弊社の施工目安単価に基づく一例）。

これらを間取り単位でまとめると、標準的な損耗（設備損傷なし）の場合の費用総額の目安は次のようになります。

部位別の詳しい単価や、クロス・床・設備ごとの一覧は原状回復工事の施工目安単価表にまとめています。また間取り別の費用相場をさらに詳しく確認したい場合は原状回復費用の相場一覧もあわせてご覧ください。

費用が変動する要因と見積書の見方

同じ間取りでも費用が大きくぶれるのは、次のような要因があるためです。

• 損耗の程度：喫煙によるヤニ汚れやペット臭は、全室クロス張替えにつながり高額化する
• グレード・品番：量産品か1000番台かで床・壁の単価が変わる
• 設備の故障有無：エアコン・給湯器などの交換が入ると一気に金額が上がる
• 立地・搬入条件：エレベーターなし・繁忙期は人工（にんく）単価が上がりやすい

原状回復工事の流れ【7ステップ】

原状回復工事は、契約書の確認から引渡しまで7つのステップで進みます。どの工程を省いても後でトラブルになりやすいため、順を追って押さえておきましょう。

特に重要なのがステップ3の現地調査（立会い）です。退去立会と原状回復の調査が別々だと、立会時に見落とした損耗が後から「追加費用」として発生しがちです。立会と施工の情報を一元化できる体制だと、この指摘漏れを防げます。退去立会の進め方は退去立会代行サービスの解説記事で詳しく紹介しています。

原状回復工事の期間はどれくらい？

原状回復工事の期間は、居住用賃貸で数日〜2週間、オフィス・店舗で2週間〜2ヶ月が目安です。空室期間＝家賃損失に直結するため、退去日・解約予告から逆算してスケジュールを組むことが重要です。

原状回復工事の費用を抑える方法

原状回復工事の費用は、発注の仕方次第で抑えられます。品質を落とさずにコストを最適化する4つの方法を紹介します。

1. 1 相見積もりを最低3社から取る 項目を揃えて比較すると、過剰な「一式」計上や相場外の単価を見抜けます。価格だけでなく数量根拠も確認しましょう。
2. 2 工事範囲を明確化する 貸主負担・借主負担の切り分けを事前に確定すれば、不要な工事の発注を防げます。ガイドラインに沿った範囲設定が前提です。
3. 3 居抜き・現状有姿での退去を検討する（オフィス・店舗） 次のテナントが造作を活かせる場合、解体・撤去費を圧縮できます。貸主との合意が必要です。
4. 4 立会と施工を一元化する 立会時の指摘がそのまま施工に反映される体制なら、追加費用や手戻りが減ります。分散発注の引き継ぎロスを避けられます。

特に効果が大きいのが「相見積もり」と「工事範囲の明確化」の2つです。逆に、毎回同じ業者へ言い値で発注している場合は、単価の妥当性を一度棚卸しするだけで費用が下がるケースが少なくありません。

失敗しない原状回復工事業者の選び方

業者選びは、原状回復工事の品質とコストを左右する最重要ポイントです。賃貸管理会社・オーナーが押さえるべき3つの視点を整理します。

なかでも見落とされがちなのが「賃貸原状回復の専門性」です。新築・リフォーム中心の業者と、退去〜原状回復〜再募集の業務フローを熟知した業者では、コスト感覚もスピードも異なります。退去立会から施工まで一貫して任せられる原状回復工事の専門業者であれば、立会時の指摘がそのまま施工に反映され、追加費用や認識のズレを抑えられます。

協力会社の質にはばらつきがあり、立会と施工が別業者だと指摘漏れがそのまま追加費用になりがちです。業者選定の具体的なチェックリストは原状回復工事の業者の選び方で詳しく解説しています。

よくある原状回復工事のトラブルと回避策

原状回復工事では、認識のズレが原因のトラブルが繰り返し発生します。代表的な3つのトラブルと、その回避策を押さえておきましょう。

いずれのトラブルも、共通する回避策は「記録を残す」「書面で協議する」の2点です。特に退去立会時の写真・チェックシートは、入居者からの「この費用はおかしい」というクレームを未然に防ぐ根拠になります。立会のトラブル事例は退去立会トラブル10選でも具体的に紹介しています。

東京エリアの原状回復工事

東京の原状回復工事は、物件数の多さと業者の多さから、かえって選定が難しいエリアです。江東区をはじめ23区内は退去の回転も速く、空室期間を最小化するスピード対応が求められます。一方で、繁忙期は職人確保の競争が激しく工期が読みにくいという特性もあります。

• 23区内は退去の回転が速く、即日〜短納期の対応力が重要
• 業者数が多いぶん、賃貸原状回復の専門性で見極める必要がある
• 繁忙期（1〜3月・9〜12月）は早期発注で工期遅延を回避

東京エリアの費用相場や区ごとの事情、業者選びの具体的なポイントは東京の原状回復工事の解説記事で詳しくまとめています。エリア特有の繁忙期対策や、ワンストップ外注のコスト比較もあわせて確認できます。

【管理会社・オーナー向け】ワンストップ委託のメリット

退去立会・見積・原状回復工事・ハウスクリーニングを別々の業者に分散発注すると、業者間の引き継ぎロスや二重見積の手間が生じ、追加費用や工期遅延の温床になります。これを一元化するのがワンストップ委託です。

退去立会から原状回復、空室対策までを退去立会から原状回復まで一括対応できる体制に切り替えることで、管理担当者の業務負荷とクレーム対応を同時に減らせます。ワンストップ対応と分業発注の違いは原状回復ワンストップの解説記事でも比較しています。

原状回復工事のよくある質問（FAQ）

費用負担の線引きや経過年数による割合の計算は、経年劣化とは何かの解説記事もあわせて確認すると理解が深まります。

まとめ

原状回復工事は、工事内容・区分・費用・流れ・期間・業者選びを体系的に押さえることで、コストと空室期間の両方を最適化できます。本記事の要点を振り返ります。

• 原状回復工事は内装・クリーニング・設備・解体撤去の集合体。賃貸住宅とオフィスで内容も費用の見方も異なる
• 工事区分A・B・Cは「誰が払い・誰が施工するか」の区分。経年劣化の負担割合とは別物
• 費用は坪単価（オフィス）と部位別・間取り別（賃貸住宅）の両面で確認し、見積は数量単価で精査する
• 流れは契約書確認から引渡しまで7ステップ。現地調査（立会い）の精度が追加費用を左右する
• 業者選びは実績・見積の明確さ・対応の速さで判断し、立会と施工の一元化でトラブルを防ぐ

退去のたびに発生する原状回復工事は、業務フローを整えるほど負担が軽くなります。立会記録から見積根拠の提示までを標準化すれば、入居者とのトラブルも減らせます。空室期間の短縮とクレーム削減を両立させたい管理会社・オーナーの方は、ワンストップ体制の活用を検討してみてください。

参考文献・出典

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
• 国土交通省「賃貸住宅標準契約書」
• e-Gov法令検索「民法（第621条 賃借人の原状回復義務）」
• 国民生活センター（敷金・原状回復に関する相談事例）
• 東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（東京ルール）」

※本記事の費用・期間は一般的な目安であり、物件の状態・グレード・地域・時期により変動します。掲載の単価は弊社の施工目安単価に基づく一例です。法令・ガイドラインは記事公開時点の情報を参照しています。最終更新：2026年6月