原状回復費用の相場と内訳【賃貸マンション・アパート別】

原状回復費用とは、賃貸物件の退去時に借主（入居者）が負担する、故意・過失や善管注意義務違反によって生じた損耗・毀損を元に戻すための費用です。経年劣化や通常の使用による損耗（通常損耗）は借主負担に含まれません。

1. 原状回復費用とは？基本定義と法的根拠

国交省ガイドラインが定める「原状回復」の定義

「原状回復費用」を正しく理解するには、まず国土交通省が定めた定義から入ることが重要です。国交省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」において、次のように定義しています。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

重要なのは、「原状回復は借りた当初の状態に完全に戻すことではない」という点です。経年劣化（自然な老朽化）や、普通に生活を送る上で避けられない損耗（通常損耗）については、借主が負担する必要はありません。これらの費用は毎月の賃料にすでに含まれているという考え方に基づきます。

法的根拠：民法第621条（2020年改正）

原状回復義務の法的根拠は民法第621条（e-Gov法令検索）にあります。2020年4月の民法改正により、「通常の使用及び収益によって生じた損耗並びに経年変化を除く」損傷のみが原状回復義務の対象と法律に明文化されました。これにより借主の権利保護が一層強化されています。

原状回復費用の「対象」と「対象外」

詳しい負担割合の基準は原状回復ガイドラインの負担割合表完全版、国交省ガイドラインの解説は国土交通省の原状回復ガイドラインをわかりやすく解説もあわせてご参照ください。

2. 【2026年最新】原状回復費用の相場一覧

原状回復費用の相場は、間取り・居住年数・損傷箇所・施工エリアによって大きく異なります。2026年4月時点の東京・神奈川・埼玉・千葉（1都3県）における相場データをもとに解説します。

間取り別の原状回復費用相場（早見表）

※上記は2026年4月時点の1都3県における目安額です。より詳しい早見表は原状回復費用の相場早見表【1K〜4LDKまで施工項目別】、退去費用全体の相場は退去費用の相場と内訳完全ガイドをご参照ください。

居住年数別の費用目安と借主負担率の変化

借主の負担割合は、居住年数（経過年数）が長くなるほど下がります。これは国交省ガイドラインが「建物・設備の経年劣化を考慮し、年数に応じて負担割合を減少させる」方針を採用しているためです。クロスやCF（クッションフロア）は耐用年数6年を基準として計算します。

「経過年数は、賃借人の故意・過失等による損傷について、賃借人が賃料として支払ってきた年数分の劣化・消耗については、回復費用を軽減すべきとする考えに基づいている。」

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（PDF）

居住6年以上でクロス・CFの残存価値は1円とみなされ、借主の材料費負担はほぼゼロになります。ただし、張替えに伴う職人の手間賃の一部や、ハウスクリーニング特約がある場合の清掃費は別途発生します。タバコによる全室汚染など著しく通常使用を超える場合は、この限りではありません。

地域別の費用差（東京・神奈川・埼玉・千葉）

3. 【施工項目別】原状回復費用の単価と内訳

見積書を受け取った際、各施工項目の単価が適正かどうかを確認することが重要です。以下に2026年時点の標準的な単価をまとめます。より詳細な単価表は原状回復工事の施工目安単価表【2026年最新版】もご参照ください。

クロス（壁紙）の張替え費用

クロスの詳しい費用・畳数別相場・業者選定についてはクロス張替えの完全ガイド【相場・工期・業者選び】をご覧ください。

床材（フローリング・クッションフロア・畳）の費用

クッションフロアの詳細は賃貸クッションフロアの原状回復ガイド【ケース別の負担早見】で解説しています。

ハウスクリーニングの費用

ハウスクリーニングは、賃貸契約書に「退去時の清掃費用は借主負担」という特約がある場合のみ借主が負担します。特約のない場合、通常の使用による汚れの清掃は貸主負担が原則です（国交省ガイドラインQ&A参照）。

水回り・設備・その他の費用

4. 借主・貸主の費用負担ルールと経過年数の計算方法

原状回復費用トラブルの多くは、借主・貸主の費用負担の境界線が曖昧なことから生じます。国交省ガイドラインは費用の負担区分を次の3つのカテゴリーで整理しています。

経過年数による負担割合の計算方法（具体例）

判断が難しいグレーゾーン事例

借主・貸主の負担割合の一覧は原状回復ガイドラインの負担割合表完全版に、オーナー向けの費用負担相場は原状回復費用のオーナー負担相場と見積もりチェックポイントにまとめています。

5. 原状回復費用が高額になりやすい5大要因

原状回復費用が相場より大幅に高くなるケースには、以下の5つの要因が多く関わっています。退去前に確認し、少しでも費用を抑える対策を取ることが重要です。

1. 1 喫煙（タバコのヤニ・臭い） 室内でのタバコは、クロス全面の汚染・脱色・臭いの染み込みを引き起こします。消臭・防カビ加工クロスの使用や下地処理が必要になるため、費用が1.5〜2倍以上になることも珍しくありません。居住年数が6年以下の場合はとくに高額になりやすいです。
2. 2 ペット飼育（無断・有断を問わず） ペットによる壁・柱のひっかき傷や、床への臭い染み込みは、クロスや床材の全面張替えが必要になるケースが多く費用が大幅増加します。ペット可物件でも特約次第で借主全額負担となります。
3. 3 結露の放置によるカビ・シミの拡大 換気不足による大規模なカビは、クロス張替えだけでなく防カビ処理・下地修繕が必要になることがあります。放置期間が長いほど補修範囲が広がり、費用が増大します。
4. 4 無断でのDIY・改造（穴あけ・塗装等） 無断DIY（壁への大穴、ペンキ塗り、床材への直接接着など）は、原状回復費用が大幅増加します。「元に戻せない状態」になると材料・工事費の全額が借主負担になるケースもあります。
5. 5 長期間の清掃不足・放置 通常の汚れも長年放置すれば「善管注意義務違反」として借主負担になることがあります。とくに水回り（浴室・トイレ・キッチン）の清掃不足は通常クリーニングでは落ちない汚れを生じさせ、費用増加の原因になります。

6. 管理会社・オーナーのための原状回復費用適正化ガイド

管理会社やオーナーの方にとって、原状回復費用の適正管理は空室期間の短縮とコスト最適化の両方に直結します。イニシャルエージェンシーが現場で実践しているポイントをご紹介します。

適正価格を見極める3つのステップ

2026年の資材価格上昇への実務的対応

• 退去が見込まれる物件は早めに業者へ連絡し、工程調整を依頼する
• 年間契約・複数物件一括発注で施工単価を抑える
• 取引業者との単価契約（フレームワーク契約）を2026年7月前に締結する
• 新規入居者の敷金設定を見直し、原状回復費用の上昇分を将来的にカバーする

退去立会代行×原状回復工事のワンストップ対応メリット

原状回復工事の業者選定や管理会社向けの実務については原状回復工事とは？管理会社が知るべき業者選定の全知識もご参照ください。また、イニシャルエージェンシーの原状回復サービス詳細もご確認いただけます。

7. 原状回復費用の勘定科目【法人・個人事業主向け】

法人や個人事業主が事務所・店舗の原状回復費用を支払う場合、会計処理の方法が問題となります。原状回復費用の勘定科目は主に「修繕費」または「資本的支出（建物改良費）」に分類されます。

修繕費と資本的支出の判断基準

原状回復（元の状態に戻す）ための費用は原則として「修繕費」として全額損金算入が可能です。元の状態を超えたグレードアップを伴う場合のみ「資本的支出」として資産計上が必要です。判断基準は国税庁「修繕費と資本的支出の区分」（タックスアンサー No.5402）をご確認ください。

仕訳例（法人の場合）

詳細な仕訳方法・消費税処理・法人と個人事業主の違いについては原状回復費用の勘定科目と仕訳方法【法人・個人事業主向け】で詳しく解説しています。

8. よくある原状回復費用のトラブル事例と対処法

国民生活センターには、賃貸退去時の敷金・原状回復費用に関する相談が年間多数寄せられています。代表的なトラブル事例と対処法を解説します。

トラブル時の主な相談窓口

• 消費者ホットライン（電話：188）：最寄りの消費生活センターに繋いでもらえる無料相談窓口
• 国民生活センター：賃貸退去費用のトラブルに関する情報・相談事例が豊富
• 法テラス（日本司法支援センター）：弁護士費用の立替制度・法律相談。少額訴訟の活用も可能
• 各都道府県の宅地建物取引業協会：不動産業者への苦情・相談窓口

管理会社・オーナーとして退去トラブルを防ぐには、退去立会の段階での正確な現況確認と根拠資料の整備が最も重要です。退去立会代行サービスを活用することで、第三者による客観的な記録が残りトラブルリスクを大幅に低減できます。

9. よくある質問（FAQ）

10. まとめ

原状回復費用は、借主の故意・過失による損耗を元に戻すための費用であり、経年劣化や通常損耗は含まれません。国土交通省のガイドラインと民法第621条がその基準を定めており、費用負担の判断には経過年数・耐用年数の考慮が欠かせません。

• 間取り別の原状回復費用相場：1R/1K は3〜8万円（借主負担分）、2LDK は12〜25万円が目安
• クロス・CFの耐用年数は6年。6年超居住で材料費の借主負担はほぼゼロ
• タバコ・ペット・DIY・長期清掃不足は費用が大幅増加する5大要因
• 管理会社・オーナーは相見積もりと写真記録で費用適正化とトラブル防止を
• 2026年7月以降の資材値上げに備え、早期の業者との単価確認・契約が有効
• 法人の原状回復費用は「修繕費」として全額損金算入が原則

原状回復費用でお困りの方、見積もりの妥当性を確認したい管理会社・オーナー様は、退去立会代行から原状回復工事まで一括対応するイニシャルエージェンシーにお気軽にご相談ください。

参考文献・出典

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について（公式ページ）
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（PDF）
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」参考資料（令和5年3月）（PDF）
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」Q&A
• 公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会（JRHA）「国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて」
• 国民生活センター（住まいのトラブル・敷金に関する相談事例）
• 民法第621条（e-Gov法令検索）
• 国税庁「修繕費と資本的支出の区分」（タックスアンサー No.5402）