賃貸物件の鍵交換費用は、入居者・オーナーのどちらが負担すべきか――。退去立会や原状回復の現場で、管理会社の担当者やオーナーが必ず一度は直面する論点です。国土交通省のガイドラインでは「鍵の取替えは貸主負担が妥当」とされる一方、実務では入居時に入居者へ請求する慣行が広く定着しており、その特約が有効かどうかが争点になります。本記事では、鍵交換費用の負担ルールを法的根拠・費用相場・ケース別の負担区分から整理し、さらに管理会社・オーナーがトラブルを未然に防ぐための特約文例・発注フロー・スペアキー管理まで、現場で使える形で解説します。
📑 目次
📋 この記事でわかること
- 鍵交換費用は法律上「誰が負担すべきか」の原則と、実務慣行とのギャップ
- 入居時・退去時・紛失時・故障時のケース別負担区分
- シリンダー種類別の鍵交換費用の相場感
- 入居者負担の特約が有効になる3要件と、そのまま使える特約文例
- 管理会社・オーナー向けの鍵交換発注フローとスペアキー管理の実務
- 鍵交換を怠った場合にオーナーが負う法的リスク
1. 賃貸の鍵交換費用は誰が負担する？まず結論
賃貸の鍵交換費用は、法的な原則では「貸主（オーナー）負担が妥当」とされますが、実務では契約時の特約によって入居者負担とするのが一般的で、その特約が有効であれば入居者が負担します。
「賃貸の鍵交換費用は誰が払うのか」という問いには、ひとことで答えられない事情があります。国土交通省のガイドラインが示す原則と、不動産業界の実務慣行とで、負担者の考え方が分かれているからです。この2つを正しく押さえることが、入居者対応でもオーナー側の判断でも出発点になります。
原則論として、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、鍵の取替えは入居者の入れ替わりに伴う物件管理上の問題であり、貸主（オーナー）が負担することが妥当と整理されています。鍵交換は、退去した入居者が使っていた鍵による侵入を防ぎ、次の入居者に安全な状態で部屋を引き渡すための「貸主側の都合による費用」と位置づけられているためです。
一方で実際の賃貸契約では、入居時に入居者へ鍵交換費用を請求するケースが大多数を占めます。これは契約書や重要事項説明書で「鍵交換費用は借主負担とする」という特約を結んでいるためで、後述する一定の要件を満たせばこの特約は有効と認められています。つまり、「ガイドライン上の原則」と「契約で合意した特約」のどちらが優先されるかが、負担者を決める分かれ目になるのです。
💡 この記事のスタンス
本記事は賃貸管理会社・不動産オーナーの実務目線で、鍵交換費用をめぐるトラブルを未然に防ぐことに主眼を置いています。入居者の方の疑問にも答えますが、後半は特約の作り方・発注フローなど管理実務に踏み込んで解説します。
2. 【ケース別】鍵交換費用の負担者早見表
鍵交換費用の負担者は「いつ・なぜ鍵を交換するのか」によって変わります。入居時・退去時・紛失時・故障時の4つのケースに分けて整理すると、判断がぶれにくくなります。まずは全体像を早見表で確認しましょう。
| ケース | 原則の負担者 | 特約による扱い | ポイント |
|---|---|---|---|
| 入居時の鍵交換 （前入居者からの切替） | 貸主が妥当 | 借主負担とする特約が多い | 明確な合意があれば借主負担の特約は有効 |
| 退去時の鍵交換 | 貸主 | 原則どおり貸主負担 | 次の入居者のための費用＝原状回復義務には含まれない |
| 入居者の鍵紛失 | 借主 | 借主負担 | 善管注意義務違反。シリンダーごと交換が必要 |
| 鍵・錠前の経年劣化や故障 | 貸主 | 原則どおり貸主負担 | 通常使用による損耗は貸主の修繕義務 |
| 判断の軸 | 「誰の都合・誰の責任で交換するのか」で負担者が決まる | ||
重要なのは、入居者の故意・過失による鍵紛失は借主負担、経年劣化や故障による交換は貸主負担という区分が、原状回復の考え方とまったく同じロジックで成り立っている点です。この負担区分の基本的な考え方は、賃貸の原状回復で借主が負担する範囲とあわせて理解すると、退去精算全体の判断がスムーズになります。
A｜貸主負担
入れ替わり・経年・故障
入居者交代に伴う鍵交換、錠前の経年劣化・故障による交換。物件管理・修繕の範囲。
B｜借主負担
紛失・破損
入居者が鍵を紛失・破損させた場合のシリンダー交換。善管注意義務違反に該当。
特約｜入居時
合意があれば借主負担
入居時の鍵交換は原則貸主だが、有効な特約があれば借主負担にできる。
3. 鍵交換費用の相場とシリンダー種類別の料金
鍵交換費用は、取り付ける錠前（シリンダー）の種類によって大きく変わります。賃貸物件で一般的に使われるのはディスクシリンダー・ピンシリンダー・ディンプルキーの3種類で、防犯性が高くなるほど費用も上がります。一般的な相場感は次のとおりです。
| シリンダーの種類 | 防犯性 | 費用相場（部材＋作業） | 特徴 |
|---|---|---|---|
| ディスクシリンダー | 低 | 10,000〜15,000円程度 | 旧来型。ピッキングに弱く、現在は減少傾向 |
| ピンシリンダー | 中 | 10,000〜20,000円程度 | 賃貸の標準。コストと防犯性のバランス型 |
| ディンプルキー | 高 | 15,000〜25,000円程度 | ピッキングに強い。合鍵の複製も困難 |
| カードキー・電子錠 | 高 | 数万円〜（機種による） | 暗証番号・カードで解錠。再設定で鍵交換不要に |
入居時に入居者へ請求される鍵交換費用は、15,000〜25,000円程度が一つの目安です。この金額には、シリンダー本体の部材費に加えて、出張費・作業費・合鍵作成費が含まれます。なお最低価格を示す際は「15,000円〜」のように記載されることが多く、物件の錠前の種類や鍵の本数によって変動します。
⚠️ 相場から外れて高額な場合は要注意
鍵交換費用として30,000円を超える請求がある場合、ディンプルキーや電子錠など高性能な錠前でない限り割高な可能性があります。管理会社・オーナーは、入居者に請求する際の根拠（錠前の種類・部材費の内訳）を説明できるようにしておくと、トラブルを防げます。
鍵交換は退去後の原状回復工事と同じタイミングで発生する費用です。退去から次の入居までにかかる費用全体を把握しておきたい場合は、原状回復費用の相場と内訳もあわせて確認しておくと、空室期間中のコスト管理がしやすくなります。
4. 国交省ガイドラインと鍵交換負担の法的整理
鍵交換費用の負担をめぐる判断は、最終的に国土交通省のガイドラインと消費者契約法、そして過去の裁判例に基づいて行われます。管理会社・オーナーが入居者へ費用を請求する場合も、入居者が請求の妥当性を判断する場合も、ここを押さえておくことが欠かせません。3つの論点に分けて整理します。
ガイドラインの原則は「貸主負担が妥当」
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、鍵の取替えについて次のように整理されています。物件管理上の問題であるという位置づけが、貸主負担の根拠です。
「鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）は、入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人が負担することが妥当と考えられる。」
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
つまり、入居者の紛失や破損が原因ではない通常の鍵交換は、本来オーナーが負担すべきものというのがガイドラインの立場です。ガイドラインそのものに法的拘束力はありませんが、裁判の判断基準として広く参照されており、実務上の重みは大きいといえます。ガイドライン全体の考え方は原状回復ガイドラインの負担割合表で体系的に確認できます。
入居時の鍵交換にガイドラインは及ぶか
ここで注意したいのが、このガイドラインは退去時の原状回復をめぐる紛争を対象としたものだという点です。裁判例では、ガイドラインはあくまで契約終了時の原状回復に関する指針であり、入居時の鍵交換費用の負担に当然に及ぶものではない、と整理されています。
この区別は実務上とても重要です。入居時の鍵交換は「これから住む人のための費用」であり、退去時の原状回復義務（前の入居者が部屋を元に戻す義務）とは性質が異なります。だからこそ、入居時の鍵交換費用については、当事者の合意（特約）によって借主負担とする余地が認められているのです。経年劣化による負担区分との違いを整理したい場合は、経年劣化と貸主負担の範囲もあわせて参照すると理解が深まります。
入居者負担の特約は有効か（判例）
「ガイドラインで貸主負担が妥当なら、入居者に請求する特約は無効では？」と考える方もいますが、結論として一定の要件を満たした特約は有効と判断されています。争点となったのは消費者契約法10条（消費者の利益を一方的に害する条項は無効とする規定）に違反しないかという点でした。
代表的な裁判例である東京地裁平成21年9月18日判決では、鍵交換費用を入居者負担とする特約について、(1)広告・重要事項説明・契約書で借主負担が明示され明確な合意があったこと、(2)金額が部材費と相応の作業の範囲にとどまること、(3)前の入居者の鍵による侵入を防ぎ入居者自身の防犯にも資すること、を理由に、借主に一方的に不利益とはいえず有効と判断しました。
⚠️ 「○円以下なら有効」という基準ではない
この判決で問題となった金額（約1万2,600円）は、あくまで個別事案の金額です。「この金額以下なら必ず有効」という一般的な上限基準ではありません。特約の有効性は金額の多寡だけでなく、合意の明確さ・必要性・暴利性の有無を総合して判断される点に注意してください。
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5. 入居者からよくある疑問への対応
鍵交換費用については、入居者から「払いたくない」「自分で交換していいか」といった相談・問い合わせが寄せられがちです。管理会社・オーナーが正しく回答できるよう、入居者目線でよくある疑問とその答えを整理します。
Q. 鍵交換費用は払わなくていい？断れる？
契約書や重要事項説明書に鍵交換費用の借主負担が明記され、入居者が合意して契約している場合は、原則として支払い義務があります。一方で、契約書のどこにも記載がないのに後から請求された場合や、相場を大きく超える高額請求の場合は、交渉の余地があります。入居者としては、まず契約書の特約条項を確認することが第一歩です。
Q. 鍵交換を自分で手配・交換してもいい？
賃貸物件の鍵やシリンダーはオーナーの所有物です。入居者が無断で鍵を交換するのは契約違反にあたり、退去時に原状回復（元の錠前への戻し）を求められたり、トラブルの原因になります。防犯上どうしても交換したい場合は、必ず管理会社・オーナーの承諾を得てから行う必要があります。
Q. 入居したら鍵が交換されていなかった
鍵交換費用を支払ったのに前の入居者と同じ鍵のままだった、というケースは入居者の不信感に直結します。管理会社・オーナーは、鍵交換を実施した証跡（交換日・新しい鍵番号・作業報告）を残し、必要に応じて入居者へ提示できるようにしておくことがトラブル防止につながります。
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貴社の管理物件で、入居者から「この鍵交換費用は不当だ」「鍵が交換されていない」とクレームを受けた経験はありませんか？こうしたトラブルの多くは、契約時の特約の明示と交換実施の記録で未然に防げます。次章から、管理会社・オーナーがすぐ使える特約文例と実務フローを解説します。
6. 【管理会社・オーナー向け】鍵交換特約の作り方と文例
鍵交換費用を入居者に負担してもらう場合、その根拠となるのが契約上の特約です。ところが現場では「特約を明記しましょう」と言われるだけで、実際にどう書けばよいかの具体例はほとんど共有されていません。ここでは有効な特約の3要件と、そのまま転記できる文例を紹介します。
特約を有効にする3要件
裁判例の考え方を実務に落とし込むと、入居者負担の鍵交換特約が有効と認められるためには、次の3つの要件を満たすことが重要です。
- 1 明確な合意があること 契約書・重要事項説明書・募集広告のいずれにも借主負担である旨を明示し、入居者が内容を理解したうえで合意していること。口頭だけの説明では不十分です。
- 2 金額が合理的で暴利的でないこと 鍵交換の費用が、錠前の部材費＋相応の作業費の範囲にとどまり、相場からかけ離れた高額でないこと。金額を契約書に明記しておくと安全です。
- 3 借主にも必要性・利益があること 前の入居者の鍵による侵入を防ぐなど、鍵交換が入居者自身の防犯にも資すること。これにより「一方的に不利益」とはいえないと評価されます。
この3要件を満たしていれば、消費者契約法10条に違反せず有効と判断される可能性が高くなります。逆にいえば、契約書に金額や負担者の記載がない、説明をしていない、相場を大きく超える、といった状態は特約が無効とされるリスクを高めます。
そのまま使える鍵交換特約の文例
以下は、上記3要件を踏まえた鍵交換特約の文例です。物件の運用に合わせて金額・条件を調整してご利用ください。入居時負担型が最も一般的ですが、退去時負担型・紛失時負担型もあわせて明記しておくと、ケースごとの判断で迷いません。
📝 文例①：入居時の鍵交換費用（借主負担）
「本物件の鍵（シリンダー）の交換費用として、借主は契約時に金〇〇,〇〇〇円（税込）を負担するものとする。当該費用は防犯上の理由により前入居者使用の鍵から新しい鍵へ交換するための費用であり、借主はその必要性および金額について承諾のうえ本契約を締結する。」
📝 文例②：鍵の紛失・破損時の交換費用（借主負担）
「借主が本物件の鍵を紛失または破損した場合、借主はシリンダー交換および合鍵作成に要する費用の全額を負担するものとする。」
📝 文例③：退去時の鍵返却（本数明示）
「借主は退去時に、貸主から引き渡された鍵（本数：〇本）の全てを貸主に返却するものとする。返却できない鍵がある場合、借主は当該鍵に係るシリンダー交換費用を負担する。」
⚠️ 文例利用上の注意
上記は一般的な文例です。実際の契約書への反映にあたっては、物件の状況や最新の法令・判例を踏まえ、必要に応じて弁護士等の専門家に確認することをおすすめします。金額欄（〇〇,〇〇〇円）は必ず具体的な数字を記載してください。
こうした特約や鍵の返却本数は、退去立会時の記録と紐づけて管理すると精算トラブルを大幅に減らせます。書面での記録方法は退去立会い報告書テンプレートを活用すると、鍵の返却確認・特約に基づく精算を1枚で残せます。
7. 【管理会社・オーナー向け】鍵交換の手配フローとスペアキー管理
鍵交換は「誰が・いつ・どの業者に手配するか」が曖昧だと、入居までに間に合わない、二重発注になる、スペアキーの所在がわからなくなる、といった実務上のトラブルが起きがちです。退去から次入居までの標準フローを決めておくことが、空室期間の短縮とトラブル防止の両方に効きます。
鍵交換の発注フロー（退去〜次入居）
退去立会・鍵の返却確認
退去立会時に、貸し出した鍵（メインキー・スペアキー）が全数返却されたかを確認。本数が合わない場合は紛失として記録し、シリンダー交換を前提に手配する。
錠前の種類・必要本数の確定
既存シリンダーの種類（ピン／ディンプル等）と、次の入居者に渡す鍵の本数を確定。防犯性を上げる場合はこのタイミングでシリンダーのグレードアップを検討する。
業者選定・発注
原状回復工事やハウスクリーニングと同じ業者にまとめて発注できると、現場の重複訪問が減りコスト・期間を圧縮できる。発注時に交換日と費用を確定させる。
鍵交換の実施・証跡の取得
交換完了後、交換日・新しい鍵番号・作業報告を記録として保管。入居者から「交換されていない」と言われた際の証拠になる。
新しい鍵の入居者への引渡し
入居時に新しい鍵を全数引き渡し、引渡本数を契約書・入居時チェックリストに記録。スペアキーの保管分と合わせて本数を管理台帳で一元化する。
このフローを管理会社内で標準化しておくと、担当者が変わっても対応品質が安定します。鍵交換は退去立会の延長線上にある業務なので、退去立会全体の流れと一体で運用するのが効率的です。立会の標準手順は退去立会とは？流れ・必要なもので確認できます。
スペアキー・マスターキーの保管管理
意外と見落とされがちなのが、スペアキー・マスターキーの保管管理です。緊急対応や内見のために管理会社が合鍵を保管しているケースは多いものの、管理がずさんだと盗難・複製・紛失のリスクがあり、最悪の場合は防犯事故の責任問題に発展します。次のポイントを押さえておきましょう。
- 鍵は施錠できるキーボックスで保管し、持ち出し・返却を台帳で記録する
- 物件名・部屋番号と鍵番号を直接結びつけるラベリングは避け、管理番号で紐づける（盗難時の特定リスク低減）
- マスターキー（複数住戸を開けられる鍵）は保有者を限定し、所在を常に把握する
- 退去・鍵交換のたびに、旧スペアキーを確実に廃棄・更新する
- 鍵の貸出（業者の内見・工事立会など）は、誰にいつ渡したかを記録に残す
弊社が対応してきた10,000件超の原状回復・退去立会の現場でも、鍵の本数管理とスペアキーの所在確認は、退去精算でのトラブルを減らす重要なチェックポイントになっています。鍵の本数を立会記録と紐づけて管理するだけで、「返したはずの鍵がない」という水掛け論を防げます。
8. 鍵交換しない場合にオーナーが負うリスク
コスト削減のために入居者交代時の鍵交換を省略するオーナーもいますが、これには看過できないリスクが伴います。前の入居者やその関係者が合鍵を持っていた場合、新しい入居者の安全が脅かされる可能性があるためです。
仮に前入居者の鍵を使った侵入被害が発生した場合、鍵交換を怠っていたオーナーが安全配慮上の責任を問われる可能性があります。賃貸人には入居者が安全に居住できる状態を提供する役割があり、鍵交換の省略がトラブルの一因と評価されれば、損害賠償リスクにつながりかねません。
想定ケース：鍵交換を省略してトラブルに発展
入居者交代時に鍵交換を省略したところ、新入居者が「前の住人が合鍵で入れる状態は不安だ」とクレーム。さらに防犯トラブルが起きれば、オーナーの管理責任が問われる事態になりかねません。
→ 入居者交代時の鍵交換は、コストではなく「安全提供とリスク回避のための必要経費」と位置づけるのが安全です。
なお、入居中の入居者から「防犯のため鍵を交換してほしい」と請求された場合に、貸主に必ず交換義務があるとまではいえないとした裁判例も存在します。つまり鍵交換の要否はケースごとの判断になりますが、少なくとも入居者交代時の鍵交換は、リスク管理の観点から実施しておくのが望ましいといえます。
9. 電子錠・スマートロックという選択肢
入居者が入れ替わるたびに物理的な鍵交換が発生する――この手間とコストを根本から見直す選択肢が、電子錠・スマートロックの導入です。暗証番号やカード、スマートフォンで解錠する方式なら、入居者交代時に暗証番号を再設定するだけで済み、シリンダーの物理交換が不要になります。
導入のメリット
入退去ごとの鍵交換費用が不要に／合鍵の複製・スペアキー管理リスクの低減／鍵の紛失対応が暗証番号変更で完結／内見・工事の入退室管理がしやすい。
導入前に検討すべき点
初期費用（機種により数万円〜）／電池切れ・故障時の対応体制／高齢入居者など操作面の配慮／既存ドアへの後付け可否の確認。
複数の物件を保有し、入退去のたびに鍵交換コストがかさんでいるオーナーほど、長期的には電子錠への切り替えがトータルコストの削減につながるケースがあります。一棟まるごとの原状回復・リフォーム計画と合わせて検討すると、導入のタイミングを最適化しやすくなります。
🏠 退去時の鍵交換・原状回復を外注したいオーナー様へ
鍵交換・立会・見積・工事・ハウスクリーニングを別業者に分散発注すると、引き継ぎロスや追加費用が発生しがち。退去立会から原状回復までワンストップ対応で空室期間を短縮し、次入居までをスムーズに。
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10. 鍵交換・原状回復・退去立会をまとめて効率化する
ここまで見てきたように、鍵交換は単体の作業ではなく、退去立会 → 鍵の返却確認 → 原状回復工事 → ハウスクリーニング → 鍵交換 → 次入居者への引渡しという一連の流れの中に組み込まれています。これらを別々の業者に発注すると、現場訪問の重複・引き継ぎロス・スケジュール調整の手間が発生し、結果として空室期間が延びてしまいます。
退去から次入居までの工程をまとめて任せられる退去立会から原状回復まで一括対応の専門業者であれば、立会時に確認した鍵の本数や指摘事項がそのまま施工・鍵交換に反映され、二重見積や手戻りが起きにくくなります。とくに管理戸数が多い管理会社・複数物件を持つオーナーほど、窓口の一本化による業務時間の削減効果は大きくなります。
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立会と施工が別業者だと、立会時の指摘漏れがそのまま追加費用になりがちです。鍵の本数管理から原状回復・鍵交換までを一貫体制で管理することで、入居者へのクレーム削減と空室損失の抑制を両立できます。退去時に起こりやすいトラブルと予防策は、退去立会でよくあるトラブル10選でも具体的に解説しています。
11. よくある質問（FAQ）
一般的な相場は15,000〜25,000円程度です。錠前の種類により幅があり、防犯性の低いピンシリンダーで10,000〜20,000円、ピッキングに強いディンプルキーで15,000〜25,000円程度が目安です。部材費・作業費・合鍵作成費を含みます。
国交省ガイドラインの原則では、入居者交代に伴う鍵交換は貸主（オーナー）負担が妥当とされています。ただし実務では、契約書で借主負担とする特約を結ぶのが一般的で、明確な合意・合理的な金額・入居者の防犯上の必要性という要件を満たせば、入居者負担の特約も有効と判断されます。
契約書や重要事項説明書に借主負担が明記され合意している場合は、原則として支払い義務があります。一方、契約書に記載がないのに後から請求された場合や、相場を大きく超える高額請求の場合は、交渉や見直しの余地があります。まずは契約書の特約条項を確認してください。
賃貸物件の錠前はオーナーの所有物のため、入居者が無断で交換すると契約違反となり、退去時に原状回復を求められる可能性があります。防犯上の理由で交換したい場合は、必ず管理会社・オーナーの承諾を得てから行う必要があります。
契約書・重要事項説明書・募集広告に借主負担である旨と金額を明示し、入居者の明確な合意を得ることが必須です。金額は錠前の部材費＋作業費の範囲にとどめ、前入居者の鍵による侵入防止という防犯上の必要性を説明できるようにしておくと、特約の有効性が高まります。本記事の特約文例も参考にしてください。
12. まとめ
賃貸の鍵交換費用は、原則は貸主負担が妥当・実務は特約で借主負担という二段構えで理解するのがポイントです。入居者負担の特約は、明確な合意・合理的な金額・防犯上の必要性という3要件を満たせば有効と認められます。管理会社・オーナーは、契約書での特約の明示、交換実施の記録、スペアキーの保管管理という3つを徹底することで、入居者とのトラブルを未然に防げます。
そして鍵交換は、退去立会・原状回復・ハウスクリーニングと連続する一連の業務の一部です。これらを一貫体制で管理することが、クレーム削減と空室期間短縮の両立につながります。
🏢 東京・神奈川・埼玉・千葉の原状回復工事・退去立会代行は
イニシャルエージェンシーへ
退去立会代行から鍵交換・原状回復工事・ハウスクリーニングまで、すべてワンストップで対応。
賃貸管理会社・不動産オーナー様からの業務委託多数。
施工実績10,000件超・最短即日対応・3日以内の手直し保証・2担当制で品質安定。
参考文献・出典
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
- 消費者契約法（e-Gov法令検索）
- 不動産流通推進センター「鍵交換費用の負担に関する裁判例の解説」
- 国民生活センター（賃貸住宅の敷金・原状回復に関する相談）
原状回復のプロフェッショナルとして10年以上、賃貸物件の原状回復工事や退去立会いに携わる。これまでに累計5,000件以上の現場を統括し、不動産管理会社・オーナー向けに最適な原状回復プランを提案。
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に準拠した透明性のある退去立会いを徹底し、「貸主・借主双方が納得できる原状回復」を理念として事業を推進している。
【専門分野】賃貸物件原状回復工事 / 退去立会い / オフィス原状回復工事
【保有資格】石綿含有建材調査者 / 石綿作業主任者 / 宅地建物取引士
【対応エリア】東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県
