通常損耗とは？経年劣化・特別損耗との違いと「どこまで貸主負担か」を実例で解説

1. 通常損耗とは？読み方と1文でわかる定義【結論】

まず結論から。通常損耗とは、入居者が通常の使い方をしていても自然に生じる住まいの傷み・汚れのことで、その補修費用は原則として貸主（オーナー）負担です。借主（入居者）が原状回復として負担する必要はありません。

通常損耗 ＝ 普通に住んでいれば誰がやっても発生する損耗。家賃に補修コストが織り込まれているため、退去時に借主へ請求できないのが大原則です。

通常損耗の読み方と意味

通常損耗は「つうじょうそんもう」と読みます。「損耗」は「そんもう」または「そんこう」と読まれますが、賃貸・原状回復の実務や国土交通省の資料では「そんもう」が一般的です。意味は文字どおり「通常の使用によって生じる、もの（住戸）の損なわれ・すり減り」を指します。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常損耗は「賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生するもの」と定義され、その回復費用は賃料に含まれるという考え方が示されています。つまり通常損耗は、貸主が賃料収入から負担すべきコストとして位置づけられているのです。

通常損耗・経年変化・特別損耗の関係【全体像】

原状回復の費用負担を理解するうえで混同しやすいのが、通常損耗・経年変化（経年劣化）・特別損耗の3つです。まず全体像を押さえましょう。

ポイントは、通常損耗と経年変化はどちらも貸主負担で、特別損耗（借主の故意・過失）だけが借主負担になるという点です。通常損耗と経年変化は「自然に生じる」という点で共通し、実務上はセットで扱われることが多いため、両者の細かな違いに悩む必要はあまりありません。違いを正確に知りたい場合は、耐用年数や「何年目から負担が変わるか」を含めて経年劣化と通常損耗の違いを解説した記事で詳しく整理しています。

2. 【早見】これは通常損耗？貸主負担・借主負担の具体例

「どこまでが通常損耗で、どこからが借主負担なのか」——これが原状回復で最も検索され、最ももめるポイントです。国土交通省ガイドラインの区分をもとに、貸主負担になるもの・借主負担になるものを具体例で整理します。

通常損耗にあたるもの（貸主＝オーナー負担）

次のような損耗は、入居者が普通に生活していれば避けられないため通常損耗（または経年変化）として貸主負担になります。退去時に借主へ請求すると、トラブルの火種になります。

• 家具・家電の設置による床やカーペットのへこみ、設置跡
• テレビ・冷蔵庫の裏側の壁にできる黒ずみ（電気ヤケ）
• 日照や時間経過によるクロス・フローリング・畳の変色・色あせ
• 壁に貼ったポスター等の跡、画鋲・ピンの穴（下地ボードの張替えが不要な程度）
• 冷蔵庫下のサビ跡（借主の責任とまでは言えないもの）
• 地震対策のための転倒防止ジェルマットの跡
• エアコン設置によるビス穴・跡（通常の使用の範囲内）

通常損耗を超えるもの（借主＝入居者負担）

一方、入居者の故意・過失や手入れ不足（善管注意義務違反）によって生じた損傷は、通常損耗を超えるものとして借主負担になります。

たとえばタバコのヤニ汚れは、喫煙という特定の使い方によって生じる損耗であり、通常損耗とは認められず借主負担とされるのが一般的です。喫煙によるクロス全面張替えなどの負担範囲については、賃貸でタバコを吸った場合の退去費用で詳しく解説しています。

部位別・判断に迷うグレーケース（床傷・クロス）

実務でもっとも判断が割れるのが、フローリングの床傷やクロスの汚れです。「これは通常損耗か、それとも借主負担か」を分ける目安を整理します。

なお、借主負担と判断された場合でも、クロスなどは耐用年数に応じて入居者の負担割合が減額されます（経過年数を考慮した残存価値の考え方）。部位別の負担割合と計算方法は、原状回復ガイドラインの負担割合表にまとめています。

3. なぜ通常損耗は貸主負担なのか【民法621条と最高裁判例】

「通常損耗は貸主負担」という結論には、法律・公的ガイドライン・最高裁判例という3つの明確な根拠があります。この根拠を押さえておくと、退去精算でのクレーム対応にも説得力を持たせられます。

民法621条が通常損耗を「除外」している

2020年4月施行の改正民法では、原状回復義務の範囲が条文で明文化されました。民法621条は、借主の原状回復義務から通常損耗と経年変化をはっきり除外しています。

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。（後略）

出典：e-Gov法令検索「民法 第621条」

条文中の「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗」がまさに通常損耗にあたります。法律上、借主は通常損耗を元に戻す義務を負わない——これが大原則です。

国土交通省ガイドラインの考え方

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、原状回復を「借主の故意・過失、善管注意義務違反、通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。つまり、通常損耗は原状回復の対象外という立場です。

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することと定義し、（中略）いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとする。

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」

ガイドラインは法律そのものではありませんが、原状回復をめぐる裁判でも判断基準として広く参照されており、実務上の事実上の標準となっています。ガイドラインの全体像と実務での使い方は、国土交通省の原状回復ガイドライン徹底解説もあわせてご覧ください。

「賃料に含まれる」とした最高裁判決

通常損耗を語るうえで欠かせないのが、最高裁平成17年12月16日判決です。この判決は、通常損耗の補修費用は賃料に含まれているという考え方を明確に示し、その後の実務に大きな影響を与えました。

建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、（中略）その旨の特約が明確に合意されていることが必要である。

出典：裁判所「最高裁判所 平成17年12月16日 第二小法廷判決」

つまり最高裁は、通常損耗の費用はもともと賃料でまかなわれているという前提に立ち、借主に通常損耗まで負担させるには「明確な合意（特約）」が必要だと判断しました。この「明確性の要件」が、次に解説する通常損耗補修特約の有効性を左右します。

4. 通常損耗は特約で借主負担にできる？有効になる要件

「通常損耗は貸主負担」が原則とはいえ、特約（通常損耗補修特約）によって借主負担とすることが、まったく不可能なわけではありません。ただし、上記の最高裁判例が示すとおり、有効と認められるためのハードルは高く設定されています。貸主・管理会社が押さえるべき要件を整理します。

通常損耗補修特約が有効になる主な条件

1. 1 負担範囲が具体的に明記されている 「退去時はクロスを全面張替え」など、借主が負担する通常損耗の対象・範囲が契約書に具体的に書かれていること。「原状回復一切を負担する」といった抽象的な文言では不十分です。
2. 2 借主が内容を明確に認識し合意している 借主が「通常損耗まで負担する」という特別な負担を認識したうえで合意していること。説明なくサインさせただけでは、明確な合意とは認められにくくなります。
3. 3 負担額が暴利的でなく合理的である 消費者契約法10条により、借主に一方的に不利益な特約は無効とされる可能性があります。負担額・範囲が社会通念上、合理的であることが求められます。

通常損耗補修特約やハウスクリーニング特約を有効に機能させるための具体的な文例・契約実務については、原状回復の特約が有効・無効になる境界線で詳しく解説しています。特約の設計を見直したい管理会社・オーナーは必読です。

5. 【管理会社・オーナー向け】通常損耗トラブルを防ぐ退去立会の実務

通常損耗をめぐる退去トラブルの多くは、「記録の不足」と「根拠説明の弱さ」から生まれます。弊社が対応してきた10,000件超の現場でも、入退去時の状態をどれだけ正確に残せているかが、精算のスムーズさを大きく左右しています。管理会社・オーナーが押さえるべき実務ポイントを整理します。

入退去時の状態を記録し、通常損耗を可視化する

通常損耗か借主負担かの争いは、「入居時からあった傷か、入居中についた傷か」が判然としないことで起こります。これを防ぐ最も確実な方法が、入居時・退去時の状態を写真と書面で記録することです。

立会記録のフォーマットを整えたい場合は、退去立会い報告書のテンプレートを活用すると、通常損耗と借主負担の区分を抜け漏れなく記録できます。

精算書で通常損耗の扱いを明示する

退去精算でクレームが起きるのは、「何にいくらかかり、なぜ借主負担なのか」が伝わっていないときです。精算書には、通常損耗（貸主負担）と借主負担を明確に分け、借主負担分には耐用年数を考慮した減額（残存価値）を反映させましょう。

借主負担分の根拠説明や区分の全体像は、賃貸の原状回復で借主が負担する範囲もあわせて確認すると、精算書づくりの精度が高まります。

6. 【管理会社・オーナー向け】通常損耗のクレームを減らす業務フローの作り方

通常損耗をめぐるクレームは、立会・見積・工事の担当がバラバラだと増えやすくなります。立会時の指摘と最終的な請求がズレることが、入居者の「話が違う」という不信につながるためです。

よくあるのが、立会担当と施工業者が別々で、立会時には触れられなかった箇所が見積段階で追加費用として上がってくるケース。これは入居者にとって「後出し請求」に見え、クレームの典型パターンになります。退去立会で起きやすいトラブルは、退去立会トラブル10選と対処法でも具体例を紹介しています。

通常損耗の判断から精算・施工までを一気通貫で任せられる原状回復工事の専門業者であれば、立会時の指摘がそのまま施工に反映され、後出し請求によるクレームを構造的に減らせます。退去立会から原状回復・ハウスクリーニングまでをまとめて外注する体制づくりは、原状回復のワンストップ対応の解説も参考になります。

7. 【入居者向け】通常損耗の費用を請求されたときの確認ポイント

ここまで管理会社・オーナー視点で解説してきましたが、入居者の立場で通常損耗の費用を請求されたときの確認ポイントも押さえておきましょう。

• 請求項目が「通常損耗・経年変化」に該当しないか（該当すれば原則支払い不要）
• 契約書に有効な通常損耗補修特約があるか、その範囲が具体的か
• クロスなど借主負担分に、耐用年数を考慮した減額が反映されているか
• 入居時に存在した傷を請求されていないか（入居時の記録と照合）

納得できない請求があれば、消費生活センターや国民生活センターに相談することもできます。敷金・原状回復に関する相談は、全国で多く寄せられている代表的なトラブルです。

8. よくある質問（FAQ）

9. まとめ

通常損耗（つうじょうそんもう）とは、入居者が通常の使い方をしていても自然に生じる損耗であり、その補修費用は原則として貸主（オーナー）負担です。家具跡・電気ヤケ・日焼けなどが代表例で、これらを借主に請求すると退去トラブルの原因になります。一方、ヤニ汚れや不注意による傷など、故意・過失・善管注意義務違反による損傷は借主負担です。

「通常損耗は貸主負担」という結論は、民法621条・国交省ガイドライン・最高裁判例という揺るぎない根拠に支えられています。特約で借主負担とするには、範囲の明記と明確な合意という高いハードルがあります。管理会社・オーナーにとっては、入退去時の記録と根拠ある精算、そして立会から施工までの一貫体制が、通常損耗をめぐるクレームを防ぐ最善策となります。

10. 参考文献・出典

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
• e-Gov法令検索「民法（第621条 賃借人の原状回復義務）」
• 裁判所「裁判例検索（最高裁判所 平成17年12月16日 第二小法廷判決）」
• 国民生活センター（敷金・原状回復に関するトラブル相談）