退去立会とは？流れ・必要なもの・所要時間まで完全解説【2026年最新】

1. 退去立会とは？定義・目的・法的根拠

退去立会の定義と目的

退去立会とは、賃貸物件の入居者が退去する際に、管理会社（または貸主）と借主が実際に部屋に立ち会い、室内の損耗・損傷の状況を共同確認する手続きです。

退去立会の主な目的は、入居期間中に生じた室内の損耗・損傷の状況を双方が確認し合い、原状回復費用の負担区分について合意することにあります。この手続きを適切に実施することで、後日の「言った・言わない」によるトラブルを防ぐことができます。

管理会社や不動産オーナーの立場から見ると、退去立会には次の3つの重要な意義があります。

• 原状回復費用の根拠となる損傷状況を客観的に記録し、精算の正当性を担保できる
• 入居者との費用負担の合意形成を当日中に行い、後日の紛争・クレームを防止できる
• 原状回復工事の範囲と優先順位を現場で確認し、空室期間の短縮につなげることができる

退去立会の法的根拠

退去立会の法的根拠は、民法621条（原状回復義務）および国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にあります。2020年4月施行の民法改正により、原状回復義務の範囲が法律上明文化されました。

「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。」

出典：e-Gov法令検索「民法」第621条（原状回復義務）

また、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復費用の負担区分が明確に定められており、退去立会はそのガイドラインに基づいた確認の場として機能します。退去立会で写真や確認書を残しておくことで、万が一の紛争時にも証拠として活用することができます。

退去立会に関わる人物と役割

実務では、管理会社の担当者が貸主を代理して立会を行うケースが大半です。立会担当者は原状回復のガイドラインを熟知し、借主が納得できる根拠を示せる知識と経験が求められます。

2. 退去立会の全体スケジュール（退去通知〜精算完了）

退去立会は当日だけの手続きではありません。解約通知を受けてから精算が完了するまで、管理会社が把握・管理すべきステップが連続します。退去通知から精算完了までの全体フローを管理会社の視点で解説します。

3. 退去立会で確認すべき箇所（部屋別チェックリスト）

退去立会での確認漏れは、後から損傷を発見しても費用請求が困難になる原因です。ここでは、管理会社が退去立会で必ず確認すべき箇所を部屋別にまとめました。立会前に印刷して現場で活用してください。

居室（壁・天井・床）の確認ポイント

• 壁紙（クロス）の汚れ・傷・剥がれ・落書きの有無
• タバコのヤニ・臭いの有無（全室・クローゼット内も確認）
• 天井の汚れ・シミ・カビの有無
• フローリングの傷・へこみ・剥がれ・カビの有無
• クッションフロアの変色・えぐれ・色移りの有無
• 畳の状態（変色・破れ・カビ・臭い）
• ドア・建具の傷・変形・開閉不具合の有無
• 押入れ・クローゼット内部の汚れ・傷・カビの有無
• 壁への釘・ネジ穴のサイズと数（下地ボードへの影響確認）

キッチン・水回りの確認ポイント

• キッチンコンロ周辺の油汚れ・焦げの状態
• レンジフード（換気扇）のフィルター・内部の汚れ具合
• シンク・水栓の水垢・錆・欠け・コーキング状態
• 浴室の壁・床・天井のカビ・水垢・コーキングの黒ずみ
• 洗面台の汚れ・鏡のウロコ・蛇口の水垢
• トイレの便器・タンク・床の汚れ・黄ばみ
• 排水溝の詰まり・臭いの有無
• 給湯器まわりの漏水跡・腐食の有無

設備の確認ポイント

• エアコン本体・フィルターの汚れ・動作確認（冷暖房両方）
• 給湯器・ガスコンロの動作確認
• 照明器具の動作・電球切れの有無
• 換気扇の動作確認（浴室・トイレ・キッチン）
• インターホン・チャイムの動作確認
• 網戸・サッシの損傷・開閉不具合の有無
• ウォシュレット等の便座の動作確認
• 鍵の数・状態（合鍵含む全数の返却確認）

玄関・バルコニー・その他の確認ポイント

• 玄関ドア・框（かまち）の傷・汚れ
• バルコニー・ベランダの汚れ・排水溝の詰まり・物干し金具の状態
• 郵便ポスト・宅配ボックスの状態と鍵の返却
• 駐車場・駐輪場の状態（契約している場合）
• 残置物・私物がないかの確認（全部屋・収納）
• 粗大ゴミ・不用品の不法投棄がないかの確認

4. 退去立会の所要時間と当日の持ち物

間取り別の所要時間目安

退去立会の所要時間は、物件の広さや損傷の程度によって異なります。間取り別の目安として以下を参考にしてください。損傷が多い場合や費用負担についての協議が必要な場合は、さらに時間がかかります。

立会が長引く主な原因は、損傷箇所が多い場合と、費用負担について入居者との認識に相違が生じた場合です。事前に国交省ガイドラインに基づく負担区分の資料を用意しておくと、その場での説明が円滑になり、立会時間の短縮に直結します。

退去立会当日の持ち物リスト

5. 原状回復費用の負担区分と退去立会の関係

退去立会で最も争点になるのが、原状回復費用を借主・貸主のどちらが負担するかです。国土交通省のガイドラインでは、損耗・損傷の種類によって借主負担と貸主負担が明確に区分されています。管理会社・オーナーはこの区分を正確に理解し、入居者に丁寧に説明できるようにしておくことが、クレーム防止の第一歩です。

「建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）及び賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生させる損耗（通常損耗）については、賃料に含まれるものとして、賃貸人が負担すべきものとされています。」

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」

借主・貸主の負担区分一覧

耐用年数による負担割合の調整（重要）

借主負担と判断された損傷でも、材料・設備の耐用年数に基づく残存価値分のみが請求の対象となります。長期居住者ほど借主への請求額は少なくなるため、入居年数とあわせて費用を算出することが重要です。

退去立会での正確な記録が費用精算の根拠になる

退去立会での写真・確認書による記録は、原状回復費用精算の唯一の根拠となります。記録が不十分な状態での費用請求は、入居者からのクレームや場合によっては少額訴訟につながるリスクがあります。

弊社が対応した施工実績10,000件超の退去立会・原状回復工事の現場では、立会時の記録が不十分だったために後日トラブルに発展したケースを数多く見てきました。退去立会確認書に損傷箇所を明記し、写真と紐付けて管理することで、精算の根拠を明確に保つことができます。

また、国民生活センターへの敷金・原状回復に関する相談件数は依然として高水準にあります。管理会社がガイドラインに基づく適正な立会・精算を行うことは、入居者保護の観点からも重要です。

6. 退去立会でよく起きるトラブルと対処法

退去立会では、費用負担をめぐって入居者との認識の相違が生じやすく、トラブルに発展することがあります。ここでは、管理会社が現場で直面しやすい3大トラブルと実務的な対処法を解説します。

7. 退去立会の記録の取り方（確認書・写真・サイン）

退去立会での記録は、原状回復費用精算の法的根拠となる重要な書類です。適切な記録の取り方を知っておくことで、後日のトラブル対応が大幅に楽になります。

退去立会確認書の必須記載事項

退去立会確認書（チェックシート）には、以下の項目を必ず記載します。なお、東京都では東京都住宅政策本部「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」に基づく退去確認書の書式例も公開されています。

1. 1 基本情報 物件名・住所・部屋番号、立会日時、立会参加者（管理会社担当者名・借主氏名）、入居期間
2. 2 各室の状態確認 部屋ごとに「正常」「要修繕」「汚損あり」を記録。損傷がある場合は箇所・状態・大きさを具体的に記述
3. 3 写真番号との紐付け 撮影した写真のファイル名や番号を確認書の対応箇所に記載し、後から照合できるようにする
4. 4 費用負担の区分（仮） 各損傷について「借主負担」「貸主負担」「協議」を仮記入する（最終的な金額は見積書で別途提示）
5. 5 双方のサイン・日付 管理会社担当者と借主双方が署名・捺印。借主が内容に同意していない場合はその旨と理由を記載する

写真・動画での記録保全のポイント

写真・動画による記録は、確認書と同等以上の証拠価値を持ちます。以下の撮影ルールを実践してください。

• 全室の全体写真を4隅から撮影する（部屋の位置・状態の全体像を記録）
• 損傷箇所は「全体写真」と「アップ写真」の2枚セットで撮影する
• スケール（定規）を損傷箇所に置いて撮影し、大きさを記録する
• 撮影時は日時データが自動入力されるスマートフォンのカメラ機能を活用する
• 動画で部屋全体を一周撮影し、静止画の補完記録として保存する
• 入居時に撮影した写真と退去時の写真をセットで保管し、変化を比較できるようにする

確認書サインのタイミングと注意点

確認書へのサインは、全室の確認が完了し、記載内容を双方が確認した後に求めます。「記録のため」「内容確認のため」として署名を依頼するとスムーズです。金額の合意ではなく「この日・この状態を確認した」という事実の記録であることを説明すると、入居者も署名しやすくなります。

8. 退去日と立会日の違い・スケジューリングの最適化

「退去日」と「立会日（立会い日）」は混同されやすいですが、意味が異なります。退去日と立会日の違いを正確に理解し、適切にスケジューリングすることで、空室期間を短縮できます。

退去日と立会日を同日にする場合と別日にする場合の比較

管理会社の立場では、荷物の搬出完了後に立会を実施する別日対応の方が確認精度が高く、後日のトラブル防止につながります。ただし、空室期間短縮を優先する場合は退去日と立会日を同日にし、荷物搬出後に空室の最終確認を別途行う方法も有効です。

退去立会の日程調整を円滑に進めるコツ

• 解約通知受理後、できるだけ早く（2〜3営業日以内）に日程候補を提示する
• 平日・休日両方の候補を提示し、入居者が選びやすい状況を作る
• 日程確定後はメール等の書面で双方に送付し、認識齟齬を防ぐ
• 立会当日の集合時間・場所・持ち物を事前に入居者に案内しておく
• 日程変更が必要な場合の連絡先・対応方法も事前に伝える

9. 【管理会社・オーナー向け】退去立会の外注と業務効率化

退去立会業務は、賃貸管理会社の担当者にとって時間・手間・専門知識が要求される業務です。物件数が増えるにつれ、立会・見積・工事発注・精算まで自社でこなすことの負担が増大します。ここでは、業務効率化のための外注戦略と退去立会代行の活用方法を解説します。

退去立会業務の主な課題

• 立会スケジュール調整・当日対応の人的コストが大きく、担当者の工数を圧迫する
• 担当者によって確認精度にばらつきが生じやすく、品質が安定しない
• 立会と工事が別業者だと、見積もりの二度手間・引き継ぎロスが発生する
• 費用説明に不慣れな担当者が対応すると、入居者からのクレームが増加する
• 空室期間が1日延びるごとに賃料収入の機会損失が発生し続ける

退去立会代行サービスとは

退去立会代行サービスとは、管理会社やオーナーに代わって、専門業者が退去立会を実施するサービスです。立会の記録作成・確認書の作成・写真撮影から、入居者への費用説明まで代行します。

特に、退去立会と原状回復工事をワンストップで対応できる業者に委託することで、立会から工事着手までのリードタイムを大幅に短縮できます。立会担当者と施工担当者が連携していれば、立会当日に概算見積を提示し、翌日には工事を開始することも可能です。

退去立会代行を活用するメリット

ワンストップ型と分業型の比較

10. 退去立会代行業者の選び方（7つのチェックポイント）

退去立会代行を依頼する業者を選ぶ際には、「立会ができる」だけでなく、原状回復工事まで一貫して対応できるか・ガイドライン知識があるか・品質が安定しているかが重要な判断基準です。以下の7つのチェックポイントを参考にしてください。

1. 1 国交省ガイドラインの知識があるか 立会担当者が原状回復ガイドラインを熟知し、入居者に的確に説明できることが前提です。「ガイドラインをもとに費用根拠を説明できますか？」と事前に確認しましょう。
2. 2 立会と工事をワンストップで対応できるか 立会業者と施工業者が同一（またはグループ会社）であれば、立会当日に概算見積が提示でき、空室期間を大幅に短縮できます。立会担当と施工担当が連携する2担当制が理想的な体制です。
3. 3 施工実績と対応エリアが明確か 施工実績の件数・対応エリア（東京・神奈川・埼玉・千葉など）を事前に確認します。実績が豊富なほど、多様なケースへの対応力が高いといえます。
4. 4 対応スピードが速いか 退去通知から立会実施まで・立会から工事着手まで・工事完了までの各リードタイムを確認します。最短即日対応ができる業者は空室損失を最小限に抑えることができます。
5. 5 手直し保証があるか 工事完了後に施工不良が発覚した場合の対応を確認します。3日以内に手直し対応できる体制が整っている業者であれば、次の入居者への引き渡しを安心して行えます。
6. 6 見積書の透明性があるか 見積書に項目・単価・数量が明記されており、内訳が不明瞭でないことを確認します。「一式」表記のみで内訳がない見積書は、費用の妥当性が判断できないため注意が必要です。
7. 7 コミュニケーション品質が高いか 連絡のレスポンス速度・報告書の品質・担当者の知識レベルは、初回の問い合わせ対応である程度判断できます。複数業者に相見積もりを取り、対応の質を比較してから決定することを推奨します。

11. 退去立会に関するよくある質問（FAQ）

まとめ：退去立会を正しく進めるための5つのポイント

退去立会は、原状回復費用をめぐるトラブルを防ぎ、空室期間を最短化するための最重要手続きです。本記事で解説した内容を、管理会社・オーナーが実務で活かすための5つのポイントとしてまとめます。

退去立会〜原状回復工事をワンストップで進める体制を整えることは、管理業務の品質向上・オーナーからの信頼獲得・空室損失の最小化を同時に実現する最も効率的な方法です。立会から工事完了まで一気通貫で対応できるパートナーの選定が、賃貸管理の競争力を左右します。

参考文献・出典

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
• e-Gov法令検索「民法」第621条・第622条の2（原状回復義務・敷金）
• 国民生活センター「賃貸住宅の敷金・原状回復トラブル」相談事例
• 東京都住宅政策本部「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」
• 国土交通省「賃貸住宅標準契約書」（退去時確認書の書式例）
• 法務省「民法の一部を改正する法律（令和元年）」施行資料（2020年4月施行）
• 住宅金融支援機構「賃貸住宅の退去時精算と原状回復」
• 公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会（JRHA）「賃貸管理実務マニュアル」