国土交通省の原状回復ガイドラインをわかりやすく解説【負担割合表付】

1. 原状回復ガイドラインとは

原状回復ガイドラインとは、国土交通省が公表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の通称です。賃貸住宅の退去時に発生する原状回復費用の負担割合について、一般的な基準を示した公的な指針です。

正式名称は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」。1998年3月に初版が公表され、2004年・2011年・2024年と3度の改訂が行われています。

原状回復の正しい定義

原状回復とは、「賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」です。

重要なのは、「借りたときの状態に完全に戻す」ことではない点です。経年劣化や普通に生活していれば避けられない汚れ・傷は、借主が負担する必要はありません。ガイドラインはこの2つを明確に区分することでトラブルを防ぐ役割を果たします。

ガイドラインの法的位置付けと民法改正（2020年）

原状回復ガイドライン自体に法的拘束力はありませんが、裁判所の判断にも広く参照されており、事実上の業界標準として機能しています。さらに、2020年4月施行の民法改正（民法第621条）により、ガイドラインの考え方が法律として明文化されました。

「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う」

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 ／ 民法第621条

この改正により、通常損耗・経年劣化が借主の原状回復義務の対象外であることが法律上も明確になりました。

2024年再改定のポイント

• 経年劣化による価値減少の計算方法が明確化：耐用年数経過後の残存価値と借主負担の関係がより詳細に整理された
• トラブル事例の追加：ペット可物件・DIY可物件に関するケーススタディが新たに追加
• 特約に関する記述の充実：無効と判断されやすい特約パターンが整理された

2. 貸主負担と借主負担の基本原則

費用負担の基本原則を正しく理解することが、退去時のトラブル防止の第一歩です。ガイドラインでは費用負担を以下の3つに分類しています。

貸主（オーナー）が負担するケース

借主（入居者）が負担するケース

3. 部位別の負担割合表と耐用年数一覧【早見表】

原状回復費用の計算には、各部位の法定耐用年数が欠かせません。国土交通省ガイドライン（再改訂版）と国税庁の減価償却資産の耐用年数表を基にした早見表です。

クロス（壁紙）の耐用年数と居住年数別の負担割合

床材の耐用年数と負担割合

設備・建具の耐用年数一覧

4. 原状回復費用の計算方法

基本計算式

借主負担額 ＝ 修繕工事費用 × （耐用年数 － 居住年数） ÷ 耐用年数
※ 居住年数が耐用年数を超えている場合、借主負担額は実質ゼロ（残存価値1円）となります。

計算シミュレーション例

5. 特約と東京ルールについて

原状回復の特約は有効か

賃貸借契約書に「通常損耗も借主が負担する」「クリーニング費用は借主負担」といった特約が盛り込まれることがあります。このような特約が有効となるには、以下3条件をすべて満たす必要があります。

1. 1 暴利的でないこと 借主に過大な経済的不利益を課すものでないこと
2. 2 借主が内容を明確に認識・合意していること 口頭の説明だけでなく、内容を理解したうえで合意していること
3. 3 契約書に明記されていること 口頭の約束だけでなく書面に明確に記載されていること

一方、以下のような特約は無効と判断されることがあります。

• 「入居年数に関わらずクロス全面張替え費用を借主負担とする」
• 「退去時は新築同様の状態に戻すこと」
• 「設備の老朽化を問わずすべての交換費用を借主が負担する」

東京ルール（東京都賃貸住宅紛争防止条例）

東京都では2004年に「賃貸住宅紛争防止条例」（いわゆる東京ルール）を施行しました。国交省ガイドラインとほぼ同様の内容ですが、大きな特徴があります。

6. よくある退去トラブルと判断基準

① タバコのヤニ汚れ・臭い

結論：借主負担

室内での喫煙による壁・天井・クロスへのヤニ汚れ・臭いは、通常の使用を超えた損耗として借主負担になります。消臭工事・クロス全面張替えが必要となるケースが多く、高額になりやすいトラブルです。

② ペットによる傷・汚れ

結論：原則借主負担

ペット可物件であっても、引っかき傷・排泄物による染み・臭いは借主負担です。ペット可物件では「退去時はクロス全面張替え・消臭工事を借主負担とする」特約が盛り込まれていることが多く、契約時に必ず確認が必要です。

③ カビ・結露

結論：状況次第で判断が分かれる

気になる点は入居中に貸主・管理会社に報告しておくことが、トラブル防止の最大の対策です。

④ 画鋲・釘穴

結論：画鋲は貸主負担、大きな穴は借主負担

• 画鋲・ピンの小さな穴（下地ボードに達しない程度）→ 通常損耗として貸主負担
• ネジや釘による穴・複数箇所の連続した穴（下地ボードまで達する）→ 借主負担

⑤ フローリングの傷・へこみ

結論：原因と程度によって判断が分かれる

• 家具の重さによるへこみ・引きずり傷（注意しても避けがたいもの）→ 貸主負担
• 不注意による深い傷・広範囲の損傷→ 借主負担（部分補修・経過年数考慮なし）
• 損傷が広範囲に及び全面張替えが必要な場合→ 建物耐用年数で按分（長期居住者の負担は軽減）

7. 管理会社・オーナーのためのガイドライン実務活用術

ここからは、退去立会・工事発注を担う管理会社・オーナー向けの実務的な活用法をご紹介します。他社記事にはない、現場最前線からの知見です。

入居前チェックシートで退去トラブルを防ぐ

退去時のトラブルの最大の原因は「入居時の状態が不明なこと」です。入居前に以下を記録・共有しておくだけで、退去時の言い争いをほぼ防げます。

• 各部屋・設備の写真（全方位・接写）を撮影する
• 既存の傷・汚れの場所と程度をメモに残す
• 壁紙・床材の状態・色を記録する
• エアコン・給湯器等の設置年・型番を控える
• チェックシートへの入居者の署名・捺印を必ず取得する

退去立会でのガイドライン適用フロー（5ステップ）

2026年7月の資材値上げを踏まえたコスト管理

1. 1 複数物件をまとめて発注する バッファを設けて値上げ前に完了できる案件を前倒しで処理する
2. 2 ワンストップ対応業者と長期契約する 多業者への個別発注より一括発注のほうが価格交渉力が高く、コスト上昇の影響を抑えやすい
3. 3 施工単価の最新情報を業者と共有する 年間契約で単価を固定する方法も有効

8. ガイドライン準拠の原状回復業者を選ぶポイント

9. よくある質問（FAQ）

まとめ

原状回復ガイドラインの核心は、「経年劣化・通常損耗は貸主負担、故意・過失は借主負担」という基本原則です。2020年の民法改正でこの考え方は法律にも明文化されており、借主には不当な費用負担を拒否する正当な根拠があります。

管理会社・オーナーにとってガイドラインは「退去トラブルを防ぐための共通言語」です。ガイドラインに準拠した立会・見積もり・工事発注を徹底することが、退去後の不要なトラブルと空室期間の最小化につながります。

• クロス・CF・カーペットの耐用年数は6年。長く住むほど借主負担は減少する
• フローリング部分補修は経過年数考慮なし。全面張替えは建物耐用年数で按分
• タバコ・ペットは耐用年数を超えても借主負担になるケースがある
• 入居前チェックシートと写真記録が最強のトラブル防止策
• 管理会社はワンストップ対応できる業者を活用すると業務効率が大きく改善する

参考文献・出典

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」全文PDF
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」参考資料PDF
• 国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」（PDF）
• 公益財団法人不動産流通推進センター「耐用年数を超えた壁クロスの原状回復義務」裁判例解説
• 東京都住宅政策本部「賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）」
• 国民生活センター（敷金・原状回復トラブルの相談窓口）
• 消費者庁（消費生活相談窓口）