「原状回復ガイドラインって結局なに？」「どこまでが借主負担なのか、要点だけ一覧で知りたい」——本記事はそんな方のための“わかりやすい”ガイドライン早わかり版です。
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は本文だけで100ページを超え、初めて読む方には難解です。この記事では、退去立会代行・原状回復工事を3年で10,000件以上手がけてきたイニシャルエージェンシーが、ガイドラインの要点を一覧と図解でやさしく整理。さらに、文字ばかりで読みづらいガイドラインを図解にまとめた自社制作の実務マニュアル（PDF・全22ページ）も無料配布しています。
📑 目次
📋 この記事でわかること
- 原状回復ガイドラインの定義・法的位置付けを3行で把握できる
- 誰が・どこまで負担するかが一目でわかる早わかり表
- 損耗の4区分（A／A+G／A+B／B）と「貸主負担・借主負担」の境界
- 通常損耗・経年劣化・特別損耗の違いと判断のしかた
- ガイドラインPDFの入手先と読み方（公式PDF＋図解マニュアルの無料DL）
- 管理会社・オーナーのための実務活用術（立会フロー・コスト管理）
10,000件超
施工実績（創業3年）
最短即日
対応スピード
3日以内
手直し保証
1都3県
東京・神奈川・埼玉・千葉
1. 原状回復ガイドラインとは？3行でわかる要点【結論】
原状回復ガイドラインとは、国土交通省が公表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の通称で、退去時に「どの費用を貸主が負担し、どの費用を借主が負担するか」の一般的な考え方を示した公的な指針です。
- 結論①：経年劣化・通常損耗は貸主（オーナー）負担。普通に暮らして生じる傷み・色あせは借主が払う必要はない。
- 結論②：故意・過失による損耗は借主（入居者）負担。タバコのヤニ・落書き・掃除を怠ったカビなどが該当する。
- 結論③：借主負担でも耐用年数に応じて減額（年数が経つほど負担は減る）。長く住むほど借主の負担は小さくなる。
大切なのは「借りたときの状態に完全に戻す」ことではない点です。経年劣化や通常損耗は借主が負担する範囲には含まれません。この基本ルールは2020年4月施行の改正民法（第621条）でも明文化されています。
📄 図解でわかる無料DL資料（登録不要・即ダウンロード）
国交省ガイドライン（再改訂版）を、損耗4区分・3ステップ判定・減価計算・補修範囲・特約3要件・立会いチェックリストまで図解で整理。文字ばかりで難解なガイドラインを、貸主・管理会社が現場で迷わないようにまとめた実務マニュアルです。
※ 会員登録・メールアドレス登録は不要。ボタンを押すと即ダウンロードできます。
2. 【一覧】誰が・どこまで負担する？早わかり表
まずは「代表的なケースで誰が負担するか」を一覧で確認しましょう。細かい部位別の負担割合表・耐用年数一覧は、負担割合表の決定版（部位別・設備別の早見表）に集約しています。
| 代表的なケース | 負担者 | 理由（ガイドラインの考え方） |
|---|---|---|
| 日焼けによる壁紙・床の変色 | 貸主 | 自然現象による経年劣化 |
| 家具設置によるフローリングのへこみ | 貸主 | 通常の使用で生じる通常損耗 |
| 画鋲・ピンの小さな穴 | 貸主 | 下地に達しない範囲は通常損耗 |
| 次の入居者向けのハウスクリーニング | 貸主 | 通常清掃を行っていれば貸主負担（特約があれば別） |
| タバコのヤニ・臭いによるクロス汚損 | 借主 | 通常使用を超える損耗（故意・過失） |
| 掃除を怠って悪化させたカビ・水あか | 借主 | 善管注意義務違反 |
| ペットによる傷・臭い | 借主 | 故意・過失による損耗 |
| 借主負担でも耐用年数で減額 | 借主（減） | クロス等は6年で残存価値1円。長く住むほど負担は減る |
📌 部位別の詳しい負担割合・金額を知りたい方へ
クロス・床・建具・設備・清掃ごとの詳細な負担割合表（12表）と耐用年数一覧・計算例は、原状回復の負担割合表（部位別・設備別の完全版）にまとめています。退去精算書と照らし合わせたい方はこちらをご覧ください。
🏢 ガイドラインに沿った原状回復をお探しの管理会社・オーナー様へ
退去立会から原状回復工事・ハウスクリーニングまで一貫対応。立会時の指摘がそのまま施工に反映されるため、二重見積や引き継ぎロスがありません。まずは原状回復工事のサービス内容をご覧ください。
3. 損耗の4区分でわかる「貸主負担／借主負担」
ガイドラインは、損耗・毀損を4つの区分で整理しています。覚え方はシンプルで、「A系＝貸主負担、B系＝借主負担」です。この4区分を押さえれば、ほとんどのケースで負担者を判断できます。
A｜貸主負担
経年変化・通常損耗
時間の経過や普通の生活で避けられない劣化・汚れ。賃料に含まれるため借主に請求できない。
A+G｜貸主負担
グレードアップ
次の入居者のための設備更新・色合わせの追加費用など。価値向上分は貸主負担。
A+B｜借主負担
通常損耗だが管理不足
本来は通常損耗だが、手入れ・通知を怠って悪化させたもの。善管注意義務違反として借主負担。
B｜借主負担
故意・過失
不注意や故意による傷・汚れ・破損。タバコのヤニ・落書き・破損などが該当。
- 日照・経年による壁紙の変色・色あせ（A）
- 家具の重さによるフローリングのへこみ（A）
- エアコン・給湯器等の経年故障（A）
- 次入居者向けのクロス張替え・設備更新（A+G）
- 色合わせ・模様合わせの追加費用（A+G）
- 換気・清掃を怠って悪化させた結露カビ（A+B）
- 放置して広げた水あか・油汚れ（A+B）
- タバコのヤニ・臭いがしみついた壁紙（B）
- ペットの爪傷・排泄物による染み・臭い（B）
- 不注意による壁の穴・窓ガラスの破損（B）
⚠️ グレーゾーンは「A+B」で判断が分かれる
もとは通常損耗（A）でも、気づいて放置した・手入れを怠った場合は「A+B」として借主負担になり得ます。判断軸は「通常の使用か」「善管注意義務（民法第400条）を果たしていたか」「気づいて報告したか」の3点です。
4. 通常損耗・経年劣化・特別損耗の違い
「通常損耗」「経年劣化」「特別損耗」は混同されがちですが、この3つの区別が負担者を決める出発点です。前者2つは貸主負担、最後の特別損耗だけが借主負担と覚えてください。
| 区分 | 意味 | 負担者 | 具体例 |
|---|---|---|---|
| 通常損耗 | 普通に生活していれば生じる損耗 | 貸主 | 家具設置跡・テレビ裏の電気ヤケ |
| 経年劣化 | 時間の経過で自然に進む劣化 | 貸主 | 日焼けによる変色・設備の自然故障 |
| 特別損耗 | 故意・過失・善管注意義務違反による損耗 | 借主 | タバコのヤニ・落書き・放置したカビ |
経年劣化を借主に請求できない理由は明確です。賃料の中にすでに減価償却費・修繕費が含まれているため、退去時に再請求すると二重取りになってしまうからです。最高裁判所も、通常損耗を借主負担とすることは原則として認められないと判断しています（最高裁 平成17年12月16日判決）。
5. 部位別の負担割合・耐用年数はどうなる？
借主負担となる損耗でも、設備・内装の「耐用年数」に応じて負担額は減額されます。代表的な耐用年数は次のとおりです。
- 6年：クロス（壁紙）・クッションフロア・カーペット・エアコン・ガスレンジ など
- 5年：流し台（シンク）
- 15年：便器・洗面台・給排水設備・金属製の建具 など
- 建物の耐用年数で按分：フローリング全面・浴槽・下駄箱（木造22年・RC47年が目安）
- 経過年数を考慮しない（借主全額）：畳表・襖紙・障子紙・鍵の紛失・フローリングの部分補修
たとえばクロスは耐用年数6年なので、入居3年でヤニ汚損なら借主負担は約50%、6年以上住んでいれば残存価値1円で実質ゼロになります（ただし「喫煙がなければ交換不要だった」場合は一部請求されることがあります）。
📊 部位別の詳しい負担割合表・耐用年数一覧・計算例はこちら
床・壁・建具・設備・清掃ごとの負担割合表（12表）、耐用年数一覧と借主負担額の計算方法（早見表・具体例つき）は、負担割合表の決定版に集約しています。退去精算の金額を細かく確認したい方は、こちらをご参照ください。
6. 特約・東京ルールの注意点
契約書に「通常損耗も借主負担」「クリーニング費用は借主負担」といった特約が入っていることがあります。こうした特約が有効になるには、最高裁が示した3つの要件をすべて満たす必要があります（最判 平成17年12月16日）。
- 1 合理性があること 特約の必要性があり、借主に過大な負担を課すものでないこと
- 2 借主が内容を認識していること 負担する範囲・金額を借主が具体的に理解していること
- 3 借主が合意していること 借主が自らの意思で特約に同意していること
「すべて借主負担」といった包括的な記載や、口頭説明なしの押印は無効になりやすい点に注意が必要です。特約の有効・無効の詳しい判断や事例は、原状回復・ハウスクリーニング特約の有効性の解説をご覧ください。また負担割合表の記事でも有効な特約・無効な特約の判断基準を整理しています。
📌 東京ルール（東京都賃貸住宅紛争防止条例）
東京都では2004年に「賃貸住宅紛争防止条例」（通称東京ルール）を施行。宅建業者に対し、契約時に原状回復の説明を義務付けているのが特徴です。説明が不十分だった場合は東京都住宅政策本部に相談できます。
7. ガイドラインPDFの入手先と読み方
ガイドラインを正確に確認したいときは、必ず国土交通省の公式PDF（一次情報）にあたるのが基本です。一方で、公式PDFは文字が中心で読み解くのに時間がかかります。そこで本記事では、公式PDF（出典）と、当社が図解でまとめた無料の実務マニュアルPDFの2つをご案内します。
① 国土交通省の公式PDF（一次情報）
最新版は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」です。1998年に初版、2004年・2011年に改訂され、2011年（平成23年）の再改訂版が現在の最新です。本文・別表・Q&A・参考資料を以下から無料で入手できます。
⚠️ 「2024年改定版」「2023年版」は存在しません
検索では「2023 pdf」「2024 pdf」と探す方が多いのですが、ガイドライン本体の最新は2011年の再改訂版です。2023・2024年に改定された事実はありません。本記事の「2026年最新」は“2026年時点で最新の情報”という意味で、ガイドライン自体が2026年に改定されたわけではありません。
② 図解版・実務マニュアルPDF（無料DL）
公式PDFは正確ですが文字中心で難解です。そこで当社は、損耗4区分・3ステップ判定・減価計算・補修範囲・特約3要件・入居時記録・現場の具体例判定までを図解にまとめた実務マニュアルを制作しました。図解でそのまま理解できる点が、文字だけの公式資料にはない価値です。
📄 図解版・無料ダウンロード（登録不要）
原状回復ガイドライン 実務マニュアル（PDF・全22ページ）
国交省ガイドライン（再改訂版）を、4区分判定・減価計算・特約3要件・立会いチェックリストまで図解で整理。貸主・管理会社が現場で迷わないための実務マニュアルです。施工実績10,000件超の専門業者が作成しました。
※ 会員登録・メールアドレス登録は不要。ボタンを押すと即ダウンロードできます。
8. 【管理会社・オーナー向け】ガイドラインの実務活用
ここからは、退去立会・工事発注を担う管理会社・オーナー向けの実務的な活用法です。現場最前線の知見として、トラブルを未然に防ぐ記録の取り方と立会フローを紹介します。
入居前チェックシートで退去トラブルを防ぐ
退去トラブルの最大の原因は「入居時の状態が不明なこと」です。入居前に以下を記録・共有しておくだけで、退去時の言い争いをほぼ防げます。
- 各部屋・設備の写真（全方位・接写）を撮影する
- 既存の傷・汚れの場所と程度をメモに残す
- 壁紙・床材の状態・色を記録する
- エアコン・給湯器等の設置年・型番を控える
- チェックシートへの入居者の署名・捺印を必ず取得する
立会いと精算をワンセットにできる帳票として、退去立会い報告書テンプレート（無料DL）も用意しています。原状回復確認書・敷金精算書・同意書を1枚に集約できます。
退去立会でのガイドライン適用フロー（5ステップ）
入居前チェックシートを手元に用意する
入居時の状態と現状を比較するための基準を明確にします。
部位ごとにガイドラインと照合する
「通常損耗か故意・過失か」を現場で判断します。難しいケースは即断せず、後日書面で通知します。
写真・動画で現状を記録する
入居者の同席のもとで記録することで、後日の「言った・言わない」を防ぎます。
見積書を借主に提示・説明する
費用の内訳とガイドラインとの対応関係を丁寧に説明します。「なぜこの費用が借主負担なのか」を説明できるかどうかがトラブル発生率を左右します。
工事を速やかに発注する
空室期間の最小化が次の入居者確保に直結します。立会から発注まで一気通貫で対応できる業者を活用すると効率的です。
資材値上げを踏まえたコスト管理
⚠️ 2026年7月 クロス資材30%値上げ予定
複数の建材メーカーが2026年7月からのクロスをはじめとする内装資材の値上げを発表しています。管理会社・オーナーの原状回復コストに直接影響するため、今から対策を検討することをおすすめします。
- 1 複数物件をまとめて発注する バッファを設けて値上げ前に完了できる案件を前倒しで処理する
- 2 ワンストップ対応業者と長期契約する 多業者への個別発注より一括発注のほうが価格交渉力が高く、コスト上昇の影響を抑えやすい
- 3 施工目安単価表の最新情報を業者と共有する 年間契約で単価を固定する方法も有効
🏢 退去立会から原状回復までを一括で任せたい管理会社・オーナー様へ
立会記録〜見積〜施工〜手直し保証までを一貫対応。ガイドラインに準拠した透明な見積書で、退去後トラブルを最小化します。施工実績10,000件超、最短即日対応、2担当制で品質を安定させます。
9. よくある質問（FAQ）
ガイドライン自体に法的拘束力はありませんが、2020年の民法改正（民法第621条）により基本的な考え方（通常損耗・経年劣化は借主負担としない）が法律に明文化されました。裁判所もガイドラインを参考に判断を行っており、事実上の業界標準として機能しています。
最新は2011年（平成23年）の「再改訂版」です。1998年の初版以降、2004年・2011年に改訂されましたが、2023年・2024年に改定された事実はありません。検索で「2024年版」を探す方が多いですが、内容は再改訂版が現行です。
国土交通省の公式サイトから本文・別表・参考資料を無料でダウンロードできます。本記事の「7. ガイドラインPDFの入手先と読み方」に公式リンクをまとめています。あわせて、図解でわかる当社の実務マニュアル（PDF・全22ページ）も登録不要で無料配布しています。
原則として、耐用年数経過後の損耗は借主負担がほぼゼロ（残存価値1円）となります。ただし「損傷がなければ交換・修繕が不要だった」という場合は、借主の故意・過失が認められれば費用の一部を負担することがあります。具体的な計算は負担割合表の記事をご参照ください。
①立会から見積・施工までの引き継ぎロスがなくなる、②ガイドライン準拠の見積根拠を提示でき入居者クレームを減らせる、③空室期間を短縮できる、という3点が大きなメリットです。立会担当と施工担当を分ける2担当制を採ると、立会時の指摘漏れがそのまま追加費用になるリスクも防げます。
原則として通常クリーニングは貸主負担ですが、金額・範囲が契約書に明記され、借主が認識・合意していれば有効な特約として扱われることが多いです。相場を大幅に超える請求や説明なしの合意は無効になりやすい点に注意してください。
まとめ
原状回復ガイドラインの核心は、「経年劣化・通常損耗は貸主負担、故意・過失は借主負担」という基本原則です。2020年の民法改正でこの考え方は法律にも明文化されており、借主には不当な費用負担を拒否する正当な根拠があります。
- 損耗は4区分（A／A+G＝貸主、A+B／B＝借主）で判断する
- 通常損耗・経年劣化は貸主負担。借主に再請求すると二重取りになる
- 借主負担でもクロス等は耐用年数6年で減額。長く住むほど負担は減る
- 特約は合理性・認識・合意の3要件を満たさなければ無効
- ガイドラインの最新は2011年再改訂版。2024年改定版は存在しない
部位別の詳しい負担割合・耐用年数・計算例は、原状回復の負担割合表（部位別・設備別の完全版）にまとめています。退去精算の金額を細かく確認したい方は、あわせてご覧ください。
🏢 東京・神奈川・埼玉・千葉の原状回復工事・退去立会代行は
イニシャルエージェンシーへ
退去立会代行から原状回復工事・ハウスクリーニングまで、すべてワンストップで対応。賃貸管理会社・不動産オーナー様からの業務委託多数。施工実績10,000件超・最短即日対応・3日以内の手直し保証・2担当制で品質安定。
参考文献・出典
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」本文PDF
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」参考資料PDF
- 最高裁判所 平成17年12月16日判決（通常損耗補修特約の有効要件）
- 民法（第400条 善管注意義務・第621条 賃借人の原状回復義務）e-Gov法令検索
- 東京都住宅政策本部「賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）」
- 国民生活センター（敷金・原状回復トラブルの相談窓口）
原状回復のプロフェッショナルとして10年以上、賃貸物件の原状回復工事や退去立会いに携わる。これまでに累計5,000件以上の現場を統括し、不動産管理会社・オーナー向けに最適な原状回復プランを提案。
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に準拠した透明性のある退去立会いを徹底し、「貸主・借主双方が納得できる原状回復」を理念として事業を推進している。
【専門分野】賃貸物件原状回復工事 / 退去立会い / オフィス原状回復工事
【保有資格】石綿含有建材調査者 / 石綿作業主任者 / 宅地建物取引士
【対応エリア】東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県
